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交银国际洪灏:不理性情绪或带来地产股更低估值,但也带来优质股长线机会

证券市场红周刊 佚名

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    红周刊 记者 | 熊颖
  受头部房企爆雷影响,资本市场的整个房地产板块都受到拖累,再加之政策影响,房地产股的估值一跌再跌。对此,交银国际董事总经理洪灏在“2021博鳌房地产论坛”上表示,“金融市场的价格是被渲染了,当下市场对整个房地产整个行业的未来认知是有偏颇的。从短周期来看,没有必要那么悲观。”在9月17日的演讲中,洪灏还表示,随着劳动人口比例的下降,未来对于房地产资产类别的配置将会下降,包括股票基金保险、其它的新兴资产类别将会上升。房价的增长速度可能会远远低于基金和股票的价格增长速度。接受《红周刊》采访时洪灏表示,股票和房产属性不同,投资上不能相互替代。
  地产周期因素四季度基本见底
  宏观因素还无法量化
  《红周刊》:以前房企估值更多看的是盈利能力,现在房企盈利能力普遍表现不太乐观,在房地产政策不断收紧的大环境下,资本市场对房企的估值和之前比有没有发生变化?
  洪灏:资本市场,大家都习惯用Discount rate(折现率)、Cap Rate(资本化率)等指标估值,还有最简单的PE。当然(地产)PE一直都很低,现在更低。但这些传统的估值指标更适用于一个行业没有出现特别大政策性宏观风险的时候。但当下的房地产周期,更重要的是考验一个房企管理现金流的能力。很明显,现在有几家房企的短期负债远远高于短期现金。
  《红周刊》:您之前提到,很多经营好的房企估值回到2018年水平。那么您是如何看待未来房企估值走向的?目前的低迷状态还会持续多久?
  洪灏:这个就要看政策了。这一轮的房地产下行周期不是因为经济周期的放缓,因为在二季度左右,国内和全球的经济周期基本过了高点。我说的经济周期是经济增速。就是说,在经济增速放缓时,宏观政策的收紧会对地产形成双重打击,所以下行压力明显。如最近看到房地产销售量增速的转负,尤其是三、四线城市房价下跌。这些情况说明这不仅仅是一个周期性的表现。
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