旭辉并表永升生活服务 迷之操作背后谁的利益最大化?
新浪财经讯 5月29日，旭辉控股与永升生活服务同时发布公告，旭辉控股以7.83亿港元向林氏家族收购5%永升服务股票，交易完成后旭辉控股对永升的持股比例增至26.48%。与此同时，林氏家族还将23.64%的投票表决权委托给旭辉控股，由此旭辉控股将拥有永升生活服务50.12%的表决权，并入集团财务报表。永升生活服务品牌中文简称也由”永升服务”调整为“旭辉永升服务”。
近年来房企拆分物业上市热潮不退。旭辉控股却在永升生活服务上市后反其道行之，这一操作实属罕见。物管公司单独上市，往往考虑的是凸显物业品牌同时获取更大的市场规模。旭辉此举无疑是再度将二者捆绑更紧，这一考量是出于什么原因？谁的利益更大化了？
迷之操作实属罕见
永升生活服务于2018年12月末上市，全球发售前的股权架构显示林中、林峰、林伟三人组成的林氏家族通过Elite Force持有永升物业39.29%的股权，为最大单一股东。三人作为一致行动人，通过其控制的投资控股公司行使公司已发行股本总额的约70.47%的表决权。因此林中、林峰、林伟及其控制的投资控股公司，即Elite Force Development、Best Legend、Spectron、旭升及旭辉控股，被认为一组控股股东。此时旭辉控股持有永升物业约29.46%的股权。
经过5月29日的股权变动，旭辉控制的Spectron持有永升生活服务股权为26.48%，为最大单一股东。再加上表决权的安排，旭辉控股在永升生活服务上市一年多后又实际控制了该公司。
对于永升服务来说，股东方面的左右手股权转让影响其实并不大，但是并表与否显然对旭辉方面有较大影响。问题在于，为什么上市之初旭辉控股没有如此安排？反而上市后再多此一举？
以奥园健康为例，上市前中国奥园通过明兴持有奥园健康约75.5%的股权。2019年中国奥园持股比例下降至54.58%，仍为最大股东。
新浪财经讯 5月29日，旭辉控股与永升生活服务同时发布公告，旭辉控股以7.83亿港元向林氏家族收购5%永升服务股票，交易完成后旭辉控股对永升的持股比例增至26.48%。与此同时，林氏家族还将23.64%的投票表决权委托给旭辉控股，由此旭辉控股将拥有永升生活服务50.12%的表决权，并入集团财务报表。永升生活服务品牌中文简称也由”永升服务”调整为“旭辉永升服务”。
近年来房企拆分物业上市热潮不退。旭辉控股却在永升生活服务上市后反其道行之，这一操作实属罕见。物管公司单独上市，往往考虑的是凸显物业品牌同时获取更大的市场规模。旭辉此举无疑是再度将二者捆绑更紧，这一考量是出于什么原因？谁的利益更大化了？
迷之操作实属罕见
永升生活服务于2018年12月末上市，全球发售前的股权架构显示林中、林峰、林伟三人组成的林氏家族通过Elite Force持有永升物业39.29%的股权，为最大单一股东。三人作为一致行动人，通过其控制的投资控股公司行使公司已发行股本总额的约70.47%的表决权。因此林中、林峰、林伟及其控制的投资控股公司，即Elite Force Development、Best Legend、Spectron、旭升及旭辉控股，被认为一组控股股东。此时旭辉控股持有永升物业约29.46%的股权。
经过5月29日的股权变动，旭辉控制的Spectron持有永升生活服务股权为26.48%，为最大单一股东。再加上表决权的安排，旭辉控股在永升生活服务上市一年多后又实际控制了该公司。
对于永升服务来说，股东方面的左右手股权转让影响其实并不大，但是并表与否显然对旭辉方面有较大影响。问题在于，为什么上市之初旭辉控股没有如此安排？反而上市后再多此一举？
以奥园健康为例，上市前中国奥园通过明兴持有奥园健康约75.5%的股权。2019年中国奥园持股比例下降至54.58%，仍为最大股东。
不过，更多的物企在拟IPO时期股权架构与永升生活服务的选择一致，即与关联房企为同一控股集团或同一控制人，二者为关联的“兄弟公司”。
时代邻里于2019年12月上市，丰亚企业持有公司约50.58%的股权。而丰亚企业同时还持有时代中国控股61.54%的股权，二者为同一控股股东。
滨江服务于2019年3月上市，戚金兴设立的家族信托巨龙持有公司约45.85%的股权，戚金兴同样通过杭州滨江投资控股有限公司实际控制滨江集团。
建业新生活于2020年5月上市，胡葆森通过创怡持有公司约70.62%的股权，并同时通过恩辉投资实际控制建业地产。
战略协同背后是什么？
2020年新冠疫情的到来，让物业公司成为市场关注的“香饽饽”，物业管理板块股价持续上涨。今年年初至6月3日，永升生活服务股价涨幅达到了139.8%，为A+H股26家物业股之最。旭辉控股本次交易对应每股10.19港元，较永升服务前5个交易日平均收市价折让10%。
股价飞涨背后，永升生活服务2019年交出了一份良好的业绩答卷。2019年公司营业收入达18.78亿元，较2018年增长74.55%；净利润达2.49亿元，较2018年增长148.36%；在管面积为65.2百万平方米，较2018年增长62.2%。
并且最新数据显示，永升生活服务对旭辉集团的依赖度在逐渐降低。2017年-2019年，永升生活服务物业管理部分来自第三方物业开放商在管面积分别为13.2百万平方米、25.6百万平方米、47.5百万平方米，占总在管面积的比例逐年提高，分别为50.15%、63.62%、72.86%。
单独上市后的一年多时间里，永升生活服务基本保持了加大第三方拓展的风格，并且发展态势良好。旭辉选择在这个时候并表，或许更多的是从自身利益出发。
截止6月3日，永升生活服务市盈率高达77.8倍，而旭辉控股市盈率仅7倍。有投行人士指出，目前物管公司价值明显提高，估值释放，地产并表利好估值反映。从公告发布以来，旭辉控股4日涨幅达17%。
财务方面对旭辉控股来说，最主要直接的影响是降低集团负债比率、增加盈利、增加经常性收入。中信建投研报表示，2020年永升生活将有望为旭辉控股增厚收入29.6亿，增厚净利润3.7亿。考虑到公司并表永升生活服务后收入和利润有所提升，我们将公司2020-2022年核心EPS预测上调为1.04/1.25/1.51元(原预测1.03/1.23/1.48元)，维持目标价8.61港元。
旭辉控股则对媒体回应称：首先，“旭辉+永升”的联合品牌，会带来多方协同效应；其次，并表之后可提升旭辉经常性收入，有助于吸引更多投资者；第三，并表为旭辉的信贷评级带来正面影响。
那么对于永升生活服务来说呢？协同效应下会带来什么好处吗？目前并未看到官方表态。而这一现象反映出，物业管理公司即使在单独上市之后，普遍在集团或者是母公司的话语权并不强。
比如中海物业的定位，始终是作为中国海外发展的辅助而存在。当然中海物业也因此获得了一定的稳定业绩预期，相对于房地产企业动辄几百亿的营收，物业管理收入规模只能算是零头。无形中造成，甚至物业管理者自身对企业的定位或许也是一个附属存在。
新浪财经注意到，永升生活服务第三方物业开发商项目的平均物业费较低，分别为1.47元、1.83元、2.96元，而来自旭辉集团项目的平均物业费为2.65元、3.22元、3.47元。按照中指院2019年百强物业2.5元的行业均值来看，旭辉集团项目平均物业费较高。这也造成永升生活服务70%的第三方项目占比仅贡献了49.9%的物业管理服务收入。
这同时意味着，永升生活服务“优良”的业绩背后，离不开旭辉集团的“帮衬”。双方在某种程度上的利益纠葛，或许比我们想象的要深。
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