亿翰股份--7月房地产行业月报（第25期）：中央重申房住不炒 住宅和土地市场成交回归理性
【研究报告内容摘要】
政策速览：房住不炒不断重申，多城推行更为严厉的限购政策。
7月，行业政策主要涉及政府、居民和企业三个领域。就政府端而言，无论是7月24日国务院副总理韩正召开的房地产工作座谈会，还是在730中央政治局会议上，“房住不炒”多次被重申，行业以稳为主的趋势不会改变，且政府的工作重心更偏向保障刚需、保障房建设和老旧小区改造方面。在居民端，针对上半年房价涨幅较大的城市推行更为严厉的限购限贷政策，典型如深圳、宁波和杭州等，全面封堵投资性需求。企业端出台的政策主要针对房企预售阶段销售价格、网签行为以及预售资金监管等方面的工作。
住宅市场：房住不炒指引下，市场回归理性，持续看好核心城市。
从我们监测的40城数据来看，7月商品住宅销售面积为2203.4万平米，同比上行7.4%，环比下行7.8%，相比6月较为火热的住宅市场，7月恢复理性。未来，我们更看好核心地区，根据EH50房企拿地方向来看，大中企业更偏向在核心地区，如长三角和粤港澳地区拿地，其中一个原因就包括核心地区的居民购买力强，更有利于项目去化。并且核心地区中无论是一二线或者三四线城市，整体需求都较为充足。同时，鉴于中西部地区经济的持续发展，各省会二线城市经济水平也处于增长中，预期未来核心城市和中西部地区的省会二线城市是住宅市场成交的热点区域。
土地市场：总供应环比下跌两成，一线成交逆势扬升。
2020年7月全国200城合计供应规划建筑面积28394.6万平米，同比增长5%，环比下降21%。土地成交合计规划建筑面积21495.2万平米，同比上涨2%，环比下跌25%。就7月而言，我们认为销售回款持续改善，外部融资边际优化，因此土地市场的需求基本与6月保持一致，但是土地供应的变化和供应地块质量的差异将影响7月的土地成交量。一线城市由于土地供应增加且出让的土地中限制条件较少，因此成交总量、成交楼面价以及溢价率同环比均维持正增长。二线城市受土地供应下滑影响，土地成交规模同环比下滑，但是二线城市房地产市场的基本面较好，因此土地成交楼面价依然维持上行趋势，但是7月调控政策收紧，房企土地竞拍积极性下降，土地成交溢价率下行。三四线城市土地供应减少也降低了房企的成交规模，但是三四线城市中，位于长三角和粤港澳大湾区的三四线城市土地出让规模大，房企投资愿意强烈，成交楼面价环比虽然下行，但是同比维持正增长。
【研究报告内容摘要】
政策速览：房住不炒不断重申，多城推行更为严厉的限购政策。
7月，行业政策主要涉及政府、居民和企业三个领域。就政府端而言，无论是7月24日国务院副总理韩正召开的房地产工作座谈会，还是在730中央政治局会议上，“房住不炒”多次被重申，行业以稳为主的趋势不会改变，且政府的工作重心更偏向保障刚需、保障房建设和老旧小区改造方面。在居民端，针对上半年房价涨幅较大的城市推行更为严厉的限购限贷政策，典型如深圳、宁波和杭州等，全面封堵投资性需求。企业端出台的政策主要针对房企预售阶段销售价格、网签行为以及预售资金监管等方面的工作。
住宅市场：房住不炒指引下，市场回归理性，持续看好核心城市。
从我们监测的40城数据来看，7月商品住宅销售面积为2203.4万平米，同比上行7.4%，环比下行7.8%，相比6月较为火热的住宅市场，7月恢复理性。未来，我们更看好核心地区，根据EH50房企拿地方向来看，大中企业更偏向在核心地区，如长三角和粤港澳地区拿地，其中一个原因就包括核心地区的居民购买力强，更有利于项目去化。并且核心地区中无论是一二线或者三四线城市，整体需求都较为充足。同时，鉴于中西部地区经济的持续发展，各省会二线城市经济水平也处于增长中，预期未来核心城市和中西部地区的省会二线城市是住宅市场成交的热点区域。
土地市场：总供应环比下跌两成，一线成交逆势扬升。
2020年7月全国200城合计供应规划建筑面积28394.6万平米，同比增长5%，环比下降21%。土地成交合计规划建筑面积21495.2万平米，同比上涨2%，环比下跌25%。就7月而言，我们认为销售回款持续改善，外部融资边际优化，因此土地市场的需求基本与6月保持一致，但是土地供应的变化和供应地块质量的差异将影响7月的土地成交量。一线城市由于土地供应增加且出让的土地中限制条件较少，因此成交总量、成交楼面价以及溢价率同环比均维持正增长。二线城市受土地供应下滑影响，土地成交规模同环比下滑，但是二线城市房地产市场的基本面较好，因此土地成交楼面价依然维持上行趋势，但是7月调控政策收紧，房企土地竞拍积极性下降，土地成交溢价率下行。三四线城市土地供应减少也降低了房企的成交规模，但是三四线城市中，位于长三角和粤港澳大湾区的三四线城市土地出让规模大，房企投资愿意强烈，成交楼面价环比虽然下行，但是同比维持正增长。
企业表现：业绩向好，但投资意愿降低，境内融资成本上行。
投资方面，2020年1-7月，核心二线城市依旧是房企拿地重点，7月份随着政策收紧，房企投资意愿明显下降，尤其减少对三四线的投资力度；另外，7月拿地溢价率整体有所增加，主要由于溢价率在50%-100%之间的成交地块比例增加，其中以长三角区域强三四线城市地块居多；销售方面，2020年7月，TOP200房企单月销售业绩同比增长25.7%，实现强劲增长，在房企7月依旧积极的销售态势下，7月累计销售金额同比下降0.7%，几乎恢复2019年同期水平；融资方面，房企境内融资依旧积极，融资规模环比大增，且境内融资成本走高；房企海外融资逐渐活跃，融资主体以经营基本面较优的大中型房企为主，使得7月海外融资成本明显下降。
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