借新还旧，高息举债，大笔拿地-百强房企弘阳地产资金链紧绷，短期借款激增355%
今晚，央行发布重要信息！央行召开货币信贷形势分析座谈会，行长易纲讲话，今日出席座谈会的，6家商业银行负责同志参会，四大行中来了三个董事长，分别是工行、农行和建行董事长，另外三家中信、浦发和兴业也是全国性股份制银行中领跑者，这6家大中型银行还是LPR利率报价的主要参与者。信息点非常多。
会议指出，金融部门要提高政治站位，以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，不忘初心、牢记使命，坚持发展是第一要务，坚持金融服务实体经济。
这里要求了金融部门要提高政治站位，也就是服务于中国整体经济的发展，其中特别强调了坚持服务实体经济(想想最近被抓的违规给开发商放款的和最近被监管批评的某信托)，这就意味着未来金融领域仍要进一步减少金融”空转”等非服务实体经济的内容。
今年信托已经被窗口(前融基本停止)指导，控制增量，缩小存量。地方金控与城投已经不能出省，留给开发商只剩下传统开发贷业务也被严格监管，明年才是开发商的生死大烤，今年算热身吧，身体不好的赶快抱大腿，现在还来得及。
弘阳只是浙系开发商的一个代表，其他几家最近日子也不好过。更激进强调高周转的闽系开发商的日子也很不好过，这个冬天过去，能剩下多少，看造化吧，以后可能前二十强开发商至少有12-15家是央企与国企开发商了。
现在是还债的时候了。
喊出2020年实现“千亿梦”的弘阳地产，用借新债还旧债的模式，一边高息举债一边大手笔拿地。
11月13日，弘阳地产发布有息债融资信息，这是弘阳地产上市以来，第八次发有息债。据统计，上市16个月，弘阳地产累计发布有息债涉及金额17.8亿美元，平均票据利率为11.48%，位于高位。
今晚，央行发布重要信息！央行召开货币信贷形势分析座谈会，行长易纲讲话，今日出席座谈会的，6家商业银行负责同志参会，四大行中来了三个董事长，分别是工行、农行和建行董事长，另外三家中信、浦发和兴业也是全国性股份制银行中领跑者，这6家大中型银行还是LPR利率报价的主要参与者。信息点非常多。
会议指出，金融部门要提高政治站位，以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，不忘初心、牢记使命，坚持发展是第一要务，坚持金融服务实体经济。
这里要求了金融部门要提高政治站位，也就是服务于中国整体经济的发展，其中特别强调了坚持服务实体经济(想想最近被抓的违规给开发商放款的和最近被监管批评的某信托)，这就意味着未来金融领域仍要进一步减少金融”空转”等非服务实体经济的内容。
今年信托已经被窗口(前融基本停止)指导，控制增量，缩小存量。地方金控与城投已经不能出省，留给开发商只剩下传统开发贷业务也被严格监管，明年才是开发商的生死大烤，今年算热身吧，身体不好的赶快抱大腿，现在还来得及。
弘阳只是浙系开发商的一个代表，其他几家最近日子也不好过。更激进强调高周转的闽系开发商的日子也很不好过，这个冬天过去，能剩下多少，看造化吧，以后可能前二十强开发商至少有12-15家是央企与国企开发商了。
现在是还债的时候了。
喊出2020年实现“千亿梦”的弘阳地产，用借新债还旧债的模式，一边高息举债一边大手笔拿地。
11月13日，弘阳地产发布有息债融资信息，这是弘阳地产上市以来，第八次发有息债。据统计，上市16个月，弘阳地产累计发布有息债涉及金额17.8亿美元，平均票据利率为11.48%，位于高位。
弘阳地产表示，拟将所得款项净额用于为现有债务再融资及一般企业用途。这意味着，新债还旧债后，余下部分用来企业发展。粗略统计，今年前10个月弘阳地产拿地40余幅，累计耗资297亿元，已超过2018年全年拿地总额。
受此影响，弘阳地产债务也猛增。仅今年上半年总负债高达714.06亿元，较2018年同比增长97.34%，其中短期负债首次超百亿，同比增长185%；计息银行贷款及其他借款约为218.4亿元；优先票据65.4亿元，较2018年年末25.9亿元增长152.5%；融资成本同比上升54.1%。
据悉，弘阳地产创立于1996年，于去年7月在香港联交所挂牌上市。但上市1年多，公司就已经至少三次破发。这与其2019年销售目标增速的下调，连续的高息发债不无关系。
密集高息发债
2010年开始，弘阳地产开始在全国跑马圈地。2013年，弘阳地产形成房地产开发与销售、商业物业投资与经营、酒店运营三大部分，与此同时，对资金需求与日俱增。
在招股书中，弘阳地产曾坦言，要求各城市开发团队在获取土地后85天内实现开工，180天内实现有质量的开盘。
事实上，自上市以来，弘阳地产就开始频频进行高息发债。11月13日，弘阳地产公告称，将发行于2022年4月11日到期本金总额为1.5亿美元的新票据，票面利率9.95%。对于发债用途，弘阳地产方面表示，拟将所得款项净额用于为现有债务再融资及一般公司用途。
这是弘阳地产第八次进行海外融资。
早在2018年7月12日，弘阳地产港交所挂牌上市。同年11月，弘阳地产发行1.8亿美元优先票据信息，到期时间2020年，利率13.5%；12月17日，发行2亿美元优先票据，到期日与利率均与前者相同；2019年3月4日，发行优先票据3亿元美元，2021年3月到期利率11.5%；同年4月，再次发行优先票据3亿美元，2022年到期利率9.95%；6月25日，发行优先票据2.5亿美元，2022年到期利率10.5%；10月30日，发行优先票据1亿美元，2021年到期利率13%。
11月7日，再次发行3亿美元的的9.95%优先票据，并与今年4月11日发行的优先票据合并及构成单一类别，利率为9.95%。
据统计，上述八次美元优先票据，累计募资金额达17.8亿美元，平均票面利率为11.48%。
业内人士认为，票面利率在9.5%—13.5%之间，融资利率仍处于高位。在此基础上高频融资，负债规模压力巨大。
负债飙升
加速的扩张，公司负债也在不断攀升。
财报数据显示，2015—2018年，公司总负债分别为210.95亿元、244.31亿元、328.68亿元、540.72亿元。
值得注意的是，2019年上半年负债总额高达714.06亿元，较2018年同期361.8亿元同比增长97.34%。
来源：公司财报
其中，短期借款首次超百亿，猛增至108.99亿元，较2018年上半年38.24亿元同比增长185%。财报数据显示，2015—2018年，该数据仅分别为23.98亿元、24.96亿元、46.37亿元。按此计算，不到4年时间，弘阳地产短期借款增幅达355%。
从资产负债率看，弘阳地产也一直在80%左右徘徊。数据显示，2015—2018年，公司资产负债率分别为81.64%、81.20%、79.54%、79.61%，2019年上半年，资产负债率为82.59%。
负债增长的同时，融资成本也在增加。财报数据显示，截至2019年6月30日，弘阳地产6个月融资成本约为1.84亿元，较去年同期1.19亿元增加54.1%。弘阳地产表示，融资成本变动主要因土地获取及物业开发扩张导致借贷增加所致。
弘阳地产融资背负了的巨大债务，导致现金流明显吃紧。2015–2018年，弘阳地产同期经营活动产生的流量净额与净利润相比分别为1.8、0.96、-2.93，-1.98。在2017年-2018年，其比值已经呈现负数。据此看，弘阳地产的资金链绷紧情况比较明显。
10个月逾290亿圈地
高息举债圈地，成了弘扬地产最真实的写照。
财报数据显示，今年以来，弘阳地产进行了大手笔拿地以及收购。截至2019年6月30日，弘阳地产总土储面积为1568.73万平方米，较2018年年年底的1308.44万平方米增加19.9%，土储扩张速度高于2018年的16.28%。
其中，弘阳还曾接盘危机之中的新城控股项目。当时报道，弘阳地产的两家控股公司以约17.1亿的价格获得新城亿辉100%股权和新城弘阳60%股权。
在上半年业绩发布会上，弘阳地产执行董事兼行政总裁何婕曾公开表示，今年上半年弘阳地产一共获取了35幅地块，新增建筑面积达到407万平米。其中，合作拿地占91%，合作拿地依然是坚持的战略。
而在2018年度业绩会上，弘阳地产首席财务官申广平曾透露，公司预计2019年将拿出回款额的50%-60%用于投资拿地。
据不完全统计，今年前10个月其拿地40余幅，总计耗资逾297亿元，超过其2018年全年拿地所耗费总额。
值得注意的是，今年上半年，弘扬地产进入西安、长沙、盐城、襄阳、阜阳、江门、温州等地，从区域性房企向全国性综合房企转变。
销售业绩疲软，未能完成年度目标
在加速储地的背后，却是销售目标的下调。
数据显示，2016—2018年弘扬地产销售额分别为150.2亿元、257.3亿元、473.38亿元，分别同比增长71.3%、84.2%。
值得注意的是，其2018年销售目标是500亿元，弘扬地产最终未能完成当年销售目标。
2018年度业绩发布会上，弘阳地产总裁何捷提出2019年600亿元的销售目标，下调增长目标，增长率在20%-30%之间。
2019年11月8日，弘阳地产最新发布的未经审核的运营数据显示，今年10月份，销售金额57.42亿元，同比增长68.03%；销售面积42.39万平方米。今年1-10月，集团实现累计合约销售金额495.01亿元，同比上升42.84%；累计销售面积373.02万平方米，前10个月完成全年目标的82.5%。
有趣的是，在克而瑞地产研究中心发布的1-10月百强房企销售榜单中，弘阳地产以331.3亿的销售总额位居63位。显然企业公布的销售金额要比榜单数据多了近200亿。
如果按照弘扬地产2020年千亿目标，则意味着，明年销售增长率需达到66.67%。对此，建银国际研究报告认为，弘阳地产在2019—2022财年可实现21%的复合年增长率。招银国际则预测，公司复合年增长率为41.3%。但即便如此，弘阳地产在2020年实现千亿目标，难度仍颇大。
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