“住房不炒”政策基调稳，荣盛发展破千亿后首发美元债

　　5月14日，荣盛房地产发展股份有限公司(002146，以下简称“荣盛发展”)发布关于高管人员辞职的公告，公司高管林德祥因个人原因辞去副总裁职务。
　　就在当天，荣盛发展第六届董事会决议公告透露，会议审议并通过了《关于高管人员聘任的议案》，同意聘任庄青峰为公司副总裁，未持有公司股份。据悉，庄青峰曾任中海地产项目经理、碧桂园集团助理总裁。
　　中访网获悉，早在今年1月，庄青峰的身影就已经出现在了公司内刊《今日荣盛》上。
　　荣盛地产成立于1996年，那时的耿建明在河北省廊坊市一建公司担任处长，随着内地下海经商浪潮涌起，耿建明毅然走向他熟悉房地产行业，创办了荣盛发展的前身——廊坊开发区荣盛房地产开发有限公司。
　　虽然公司扎根在廊坊，但耿建明选择在老家南京打开市场、树立口碑，1999年南京“万州花园”打造完成并成功完成销售目标。
　　时间进入到21世纪，耿建明在2002年回到京津冀地区，开始错位化布局发展，进驻廊坊、沧州、邯郸等三线城市，逐渐在房地产行业站稳脚跟。2007年，荣盛发展在深圳证券交易所成功上市，成为河北地区房地产行业首家上市的公司。
　　历经20余年的发展，荣盛发展在2018年成功步入千亿房企行列，2018年年报显示，公司签订商品房销售合同面积983.40万平方米，同比增长54.73%；合同金额1015.63亿元，同比增长49.51%。其中徐州区域签约、回款均破百亿，销售贡献最高。
　　回顾2018年楼市行情，可以说是房企艰难生存的“寒冬”，一年450余次楼市调控政策的出台，将房企形容为在挣扎中求生也不为过。
　　从全国范围来看，2018年商品房销售总面积17.17亿平方米，同比增长1.3%，增速下降6.4个百分点；商品房销售额为15万亿元，同比增长12.2%，增速较上年下降1.5个百分点。

　　虽然2018年全国商品房销售面积和销售额均创历史新高，但总体增速自2016年以来已出现明显放缓态势，而荣盛发展营收增速明显超过业内平均水平，实现了稳定的业绩增长。
　　纵观整个A股市场，2018年A股房地产上市公司共实现营业收入2.1万亿，同比增长20.6%。其中，龙头房企创造营收6643亿元，同比增长26.7%，中型房企创造营收8174亿元，同比增长26.2%。
　　作为2018年中国房地产百强企业综合排名第16位的荣盛发展，全年实现营业收入563.68亿元，同比增长45.64%；营业利润 110.69亿元，同比增长42.51%，在中型房企中业绩亮眼；实现归属于母公司所有者净利润75.65亿元，同比增长31.31%。
　　

　　截至 2018年12月31日,公司总资产2,277.62 亿元，同比增长18.79％；归属于上市公司股东的所有者权益335.84亿元，同比增长22.08％；公司净资产收益率24.89%，同比增长2.45 个百分点。
　　在去年楼市大环境下，荣盛发展拿地较为谨慎，整个房地产开发企业累计土地购置面积为2.9亿平方米，同比增长14.2%，较上年回落1.6个百分点。全国土地成交价款为1.6万亿元，同比增长18%，较上年回落31.4个百分点。
　　

　　年内全国重点城市土地流拍现象频出，土地平均溢价率整体回落。由于受上年土地市场成交价款高速增长影响，年内全国房地产开发投资12.03万亿元，同比增长9.5%，较去年同期提升2.5个百分点。
　　荣盛地产全年通过招拍挂、股权收购等多种方式获得土地89宗，拿地金额约为174.36亿元，拿地金额占比销售金额17%。规划建筑面积 760.53 万平方米，占销售面积的77%，远低于2017年的144%。拿地均价2288元/平，占比销售均价22%，保持了土地低成本优势。
　　截至2018年底，公司土储总面积为3613.54万平米，有业内人士表示，可以满足公司3年左右的开发需要。从土地储备的城市分布来看，廊坊、沈阳、重庆、张家口、青岛、徐州占比最高，分别达到11.4%、9.0%、5.9%、4.9%、4.6%、4.4%，前六大城市土储合计占比达到40%。
　　从土地储备的区域分布来看，环渤海和中西部地区占比最高，两大区域合计占比达到81%。其中，环渤海地仍是荣盛发展重点布局区域，占比达58.5%，其中河北省占比34.5%；中西部地区占比22.5%，其中河南省占比6.1%。此外，华东区域占比15%；广东省占比3.9%。
　　不难发现的是，由于环京区域的限购政策陆续出台，荣盛发展拿地策略受到影响，开始走出河北。由此，2018年荣盛发展房地产开发业务已伸展到辽宁、河北、河南、山东、山西、江苏、江西、浙江、安徽、湖南、陕西、四川、广东、天津、重庆等13个省。
　　此外，在房地产业务发展到一定2015年以来，荣盛发展开始由单一传统房地产开发企业，逐渐转型为“3+X”产业格局，康旅、产业园成为公司大力拓展的两个业务板块。
　　作为公司产业转型的重要体现，康旅公司大力推动“6+N”战略布局，初步形成“3+1”的荣盛康旅国际度假区业态模式。2018年荣盛康旅实现签约50.98亿元，回款40.77亿元，营业收入36.01亿元，但相比2017年而言，项目获取明显降速，新获取项目13个；全年实现营业收入36.01亿元，占营业收入比重仅为6.3%。
　　产业园板块，荣盛发展控股子公司荣盛兴城被评为“2018中国产业园区运营十强企业”、“2018中国产业新城运营商优秀品牌”，并荣获“中国品质产业园典范”称号。报告期内，荣盛兴城在河南新乡、河北衡水、湖北襄阳落子，凭借这3个项目获取45.88平方公里产业园区面积。
　　值得注意的是，荣盛兴城对于营收的贡献率并不高，甚至低于荣盛康旅，2018年实现营收33.59亿，占总营收5.96%。不过，产业园板块净利率高，荣盛兴城共实现净利润8.12亿元，完成回款35.62亿元。
　　

　　除此之外，负债率一直是投资者较为关注的一点。根据相关分析报告，2018年龙头房企加杠杆，而中型房企降杠杆，房地产板块整体净负债率为92.5%，同比下降了4个百分点。其中，龙头房企净负债率约59.1%，同比增长12个百分点；中型房企净负债率约123%，同比减少17个百分点。
　　业内专家透露，由于房地产开发业务的重资产特性，房企在一定程度上不得不加杠杆，特别是中小型房企，以撬动更多资金扩大业务规模。而为了降低财务成本，加速去化和回款，提高资金的周转效率，就成为了房企的第一要务。
　　中访网查看合并资产负债表发现，2018年荣盛发展负债合计为1914.02亿元，资产负债率约84.04%，相比2017年的84.68％有小幅度下滑。一般来说，房企负债率的高限为88%，超过这个数值的话融资就会受到抑制。
　　

　　净负债率方面，自2014年来波动较大，2014年其净负债率达到峰值129.02%，2018年净负债率降至五年来最低值87.85%，较2017年的123.72%同比下降29%。但该项指标仍然大于标准排名统计的100家上市房企的中位数80.84%。
　　从其短期偿债能力来看，荣盛发展的速动比率在2016年以来一直稳定在标准值1以上，大于标准排名统计的100家上市房企的中位数。2018年公司调整后的速动比率为1.12，较去年同期1.10有小幅上升。
　　现金方面，截止2018年底荣盛发展实现手持现金273.84亿元，较2017年的225.11亿元同比增加21.65%；现金比率为0.41，与去年同期0.40相比略微升高，高于标准排名统计的100家上市房企的中位数0.35。
　　因此，荣盛发展的短期偿债能力较强，处于行业的中位水平以上。
　　

　　再来看长期偿债能力方面，“用(货币资金＋存货＋投资性房地产－预收账款)/全部债务的公式计算，近几年荣盛发展长期偿债能力或有持续走低的可能。自2015年该项指标达到峰值0.71后便逐年下滑，2018年该项指标数值降至0.42，较2017年的0.47下降10.45%，略高于标准排名统计的100家上市房企1/4分位数0.51”。
　　通过数据发现，荣盛发展在过去7年的时间里，其经营活动产生的现金流量净额均为负数，在2017年首次回正。而2018年经营活动产生的现金流量净额激增，由2017年的22.74亿元增加至175.12亿元，同比增加670.19%。
　　

　　荣盛发展表示，此次经营活动产生的现金流量净额同比增加的主要原因是由于报告期销售回款同比增加较多所致。此外，融资也是利好荣盛发展现金流改善的主要原因，报告期内，荣盛发展实现销售回款815亿元，占签约额的80.25%，新增融资额449.93亿元。
　　销售回款对于房企十分重要。荣盛发展在2019年降低了规模发展的预期增速，将销售目标定位于1120亿元。但对于销售资金的回笼预估未减反升，其销售回款目标为920亿元，预计达到销售目标的82%。
　　此前，在巨额负债及现金流为负的压力下，荣盛发展大股东曾选择走质押股权这一条险路，据统计，截止2018年11月，荣盛发展连续发布两则股份质押公告，质押股数合计达1.9亿股，大股东累计质押比接近90%。
　　有专业人士指出，股权质押存在一定的风险，一旦公司股价快速走低，且股价下跌到质押红线，公司的大股东将会面临被强行平仓风险，可能会给公司股价带来更多的不确定性因素，影响市场投资者的判断。
　　4月19日，中共中央政治局召开会议，再次明确“房子是用来住的、不是用来炒的”基本定位，并落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。住建部强调，要保持政策的连续性和稳定性，防止出现大起大落，确保房地产市场平稳健康发展。
　　粗略统计，自2019年开始，各地调控房产措施已超164次。房地产市场政策不断调整，部分城市房价出现上行态势，各地调控次数明显增加。
　　4月单月，各地包括部委累计针对房地产的调控措施超过60次，环比上涨300%，调控频率明显增长。3月份全国各地楼市调控政策逐渐平稳，仅发布房地产调控政策15次。
　　易居研究院智库中心研究总监严跃进，发布投资数据点评显示，今年1-4月份全国房地产开发投资额同比增幅为11.9%，比预期的数据明显要好。原因或有两方面：第一是房企当前资金状况较好，其投资的动力更加充足，包括拿地和开工等方面积极性开始增强。第二是从房企战略扩张的角度看，依然认可今年房地产的销售等行情。
　　商品房销售方面，今年1-4月份商品房销售面积同比跌幅为0.3%，目前已出现了连续3个月负增长的现象，但跌幅没有扩大。实际上3月份开始各地房屋销售略有小阳春的态势，房屋销售表现总体还不错，各地购房的情绪也略有好转，所以这都会使得房屋买卖市场表现不错。从统计局的数据看，住宅销售规模其实是呈现正增长态势。
　　这一点在荣盛发展2019年一季度报告中也有体现。报告期内，公司实现营业收入66.58亿元，同比下降4.66%；实现归母净利润7.82亿元，同比增长30.18%。其中,投资收益1.5亿元，占归母净利润的18.6%，同比增长536.12%，信用减值损失0.2亿元，占归母净利润3.2%，同比下降47.74%。
　　

　　拿地方面，Q1新增土储建面133.56万方，同比减少26.93%；平均楼面价1951元/平方米，成本控制相对合理，未来盈利持续性增强。新增土储中，广东阳江占比36.5%、河北廊坊占比37.7%，有着重发力河北省、广东省三四线城市的趋势。
　　商品房销售面积为153.1万方，同比增加4.1%；销售金额166.9亿元，同比增加13.9%；销售均价1.09万元/平方米，较2018年均价同比上升5.6%。
　　2019年Q1，荣盛发展经营性与投资性现金流持续改善。其中，经营活动现金流入小计182.97亿元，经营活动产生的现金流量净额为-11.67亿元，同比增加21.8亿元。投资性现金净流入3.2亿元，同比增加3.7亿元。筹资性活动中因偿还债务流出8.4亿，净流出11.7亿。
　　

　　截至3月31日，公司负债合计为1920.82亿元，负债率为83.72%，基本保持在稳定水平。Q1货币资金270亿，为短期借款和一年内到期的流动负债总和的0.97倍，有息负债592亿，公司全年目标新增信贷611亿元。
　　华泰机构分析师表示，一季度荣盛发展业绩平稳增长的主要原因在于，第一，公司依然处于高毛利项目的结转收获期，毛利率维持33.8%的历史高位，较2018全年增长2.3个百分点。
　　第二，报告期处置可供出售金融资产和表外合作开发项目业绩贡献比例稳步提升，投资收益同比大增961.1%至1.06亿元。
　　第三，表内合作开发项目当期结转减少，少数股东损益由2018年同期的9777万元降至-6714万元。一季度末公司预收账款较2018年末增长5.5%至918.6亿元，相对2018全年收入的覆盖率达到163%，公司计划2019年竣工860.5万平，同比增长39.8%，预计将为2019年业绩稳健增长奠定基础。
　　根据中泰证券研究所，高级经济学家杨畅的分析显示，4月住宅销售仍在加快。商品房销售面积同比增长1.2%，较上月回落0.5个百分点，住宅销售面积同比增长2.9%，较上月提高1个百分点。4月房屋新开工面积、住宅新开工面积同比增长15.5%、18.5%，分别较上月回升2.6个、0.5个百分点。土地购置面积当月同比下降35.5%，较上月扩大4个百分点；商品房、住宅待售面积分别下降266万、357万平方米，均较上月降速；总体来看，受办公楼拖累，房地产销售和新开工整体回落，但住宅端表现相对稳定。
　　荣盛发展在5月7日发布了2019年4月份销售及近期新增土地储备情况简报，据显示，4月以来，荣盛发展下属公司通过拍卖、挂牌等方式在忻州、南京、南通、杭州、合肥、邯郸、焦作、阳江、佛山9个城市，共拿下15宗地块。拿地价款106亿元。
　　其中，有多块是通过高溢价取得。位于佛山市顺德区杏坛镇的一宗商住混合地块，荣盛发展以总价约11.88亿元拿下，溢价率达到63.37%；位于南通市竞得的地块，经过近6小时465轮报价，最终以楼面价8529元/平米摘得，总成交价约5.91亿元，溢价率61.11%，创下通州区土地楼面价新高；位于南京的三宗地共斥资32.1亿元，溢价率均为40%左右。
　　在此前发布的公告中，荣盛发展披露2019年计划新增土储约1672.5万平米。
　　有证券分析师表明，目前中资企业发行火爆，市场供需两旺，4月以来美元市场流动性充裕，美国国债利率下行，整体发债环境比较好。Bloomberg数据显示，今年4月份，中资美元债共发行290只，发行金额382亿美元，同比上升31.9%，环比上升37.4%；若剔除银行发行的债券，中资美元债共发行52只，发行金额219亿美元，同比上升43%，环比上升52.1%。
　　现如今，国内融资整体收紧,特别是在2018年房地产企业融资情况不容乐观，由此，不少上市房企充分发挥融资渠道广的优势,通过海外资本市场获取长期发展资金。
　　4月25日,荣盛发展发布《关于境外间接全资子公司美元债券第一期发行完成情况的公告》,宣布公司成功完成3.25亿美元，3年期高级美元债券的发行,此举将为荣盛发展的流动性提供充分支持,同时有助于调整公司债务结构、拓宽融资渠道、降低融资成本。
　　中访网了解到，这是荣盛发展首次发行境外美元债,发债票息仅为8%,创下了所有BB区间评级房地产公司的境外首发美元债的最低纪录。相关资料显示,其他BB区间评级的中国房企,首发美元债的票息均在9%以上。
　　就在5月16日，美国《福布斯》杂志发布2019年度“全球上市公司2000强”榜单，荣盛发展凭借11亿美元净利润，荣列全球上市公司利润排名第716位；并以81亿美元营业收入、332亿美元总资产规模，以及73亿美元市值等指标，位居全球上市公司2000强第916位。(本文仅供参考，不构成投资建议，据此操作风险自担。)