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深刻理解REITs产品 加强管理人能力建设

中国证券报 周芊

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  目前正值我国基础设施领域公募REITs试点通知发布,各项筹备工作正在紧锣密鼓开展的关键时期。从实践应用的角度,对我国未来发展REITs应做的准备从以下四方面进行梳理:一是对REITs产品的理解;二是探讨在公募REITs建设过程中,应构建何种能力体系;三是分享国际市场优秀案例;四是总结国际市场中失败案例的经验教训。
  REITs不是简单融资品或投资品
  在国际成熟的不动产链条中存在20余个金融产品,这些金融产品目前正处在由开发型非标融资向存量资产证券化及股权投资过渡的过程中,组成一条不动产金融生态链条,而这个链条的核心产品就是REITs。
  作为后端退出方式,REITs应与前端资产投资、资产开发及资产重组逐步一体化运作。REITs不仅是一个简单工具,而是一整套工具箱、一个企业的解决方案、一条完整的不动产链条、一个共生共荣的市场。
  实现产融相结合
  目前,REITs是唯一一个需要打通资产、资金和资本三个市场,真正实现产融相结合的产品。在资产市场中,主体需承担的义务及具备的能力体现在资本市场资本运营中。在资本市场及资金市场连接中,需将资产变成好的金融产品,与资金市场各类投资进行对接。
  将REITs链条从前端到后端进行区分,主要分为三大阶段:第一阶段是资产生产与运营;第二阶段是Pre-REITs到REITs的过程;第三阶段是上市以后的REITs Fund及REITs衍生品运作过程。
  第一阶段,REITs主要特征体现在资产市场中。本阶段需要的能力体现为投资能力等,其中重点为基于实体的资产管理能力。
  第二阶段,具体体现为REITs标准化能力。REITs产品设计标准化包括对资产尽调、剥离、重组、税筹、资本弱化整个过程的标准化。在对REITs底层资产做尽调时,不同的尽调方案会涉及到不同的资产重组方案。在此过程中,主要考察的是参与机构金融产品设计能力等。
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