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保障房ABS发行全解析

鹏元评级 王婷

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  主要内容
  政策解读:城投公司融资渠道受限的情况下,保障房ABS成为符合国家政策导向的替代性融资渠道之一。根据《资产证券化业务基础资产负面清单》(以下简称“《清单》”)规定,列入国家保障房计划且已开工建设的保障房可以作为基础资产发行ABS。
  市场概况:截至2018年3月31日,市场共成功发行16单保障房ABS,总规模为149.7亿元。《清单》发布前发行2单,基础资产均为原始权益人与地方政府签订的保障房相关合同债权,《清单》发布后发行14单,基础资产均变为信托受益权,其还款来源均为保障房销售收入。江苏省发行量最大;63%的优先级资产支持证券级别为AA+;加权期限以1-2年(含)的产品居多;16单发行方式均为私募;AA+级产品加权利率为5.00% ~6.93%,加权利差为208BP~355BP,但相较于同级别证监会主管ABS全市场平均发行利率,保障房ABS融资主体仍略有成本优势。
  交易结构:保障房ABS较多采用信托受益权作为基础资产的双SPV模式,资产支持证券偿债资金来自于专项计划存续期内的信托收益资金,实际还款来源为保障房项目未来的销售收入。
  增信措施和增信效果:对资金信托的增信:应收账款质押、对资金信托提供连带责任保证担保;对资产支持专项计划的增信:优先级/次级分层结构、现金流超额覆盖、对专项计划优先级资产支持证券本息提供差额补足。虽然企业ABS融资成本高于同等级信用债,但是对于资产评级高于主体评级的企业来说,可以实现降低融资成本。
  实务要点:四类保障房可发ABS;需纳入省级及以上保障房项目目录;项目已结构性封顶;发ABS需退出“地方政府融资平台名单”;区级及以上城投公司均可发行;信托本息覆盖专项计划本息1.05倍;现金流覆盖ABS本息1.3倍;现金流为销售收入(不能为代建收入)。
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