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2017年商业地产证券化市场回顾与展望

联合资信

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引言:2017年我国商业地产资产支持证券共发行35单,规模897.67亿元,分别为2016年的2.69倍和2.53倍,发展迅猛。商业地产资产证券化项目也出现了新的变化——权益型REITS使得债项级别逐渐摆脱对主体级别的依赖。本报告总结了2017年商业地产资产证券化发展状况,并从评级视角对我国商业地产证券化产品的部分特点作了阐述,重点对类REITS产品出现的新变化进行了分析,并将国内CMBS产品特点与美国CMBS做了比较分析,最后对我国商业地产证券化未来发展进行了展望,希望对国内商业地产证券化起到一定的启示和借鉴作用。

一、市场发行概况

据CNABS统计,2017年,一级市场共发行35单资产支持证券(包括资产支持票据),单数较2016年增加169.23%;发行规模合计897.67亿元,较2016年全年增加153.04%,增长迅猛。

从项目单数来看:交易所市场(包括报价系统)累计发行30单,银行间市场累计发行5单,交易所市场发行单数远高于银行间市场。

从金额上来看:交易所市场累计发行746.14亿元的商业地产资产支持证券,银行间市场累计发行商业地产资产支持证券151.54亿元,交易所市场的发行规模与银行间市场的发行规模相差较大。

从单只发行规模来看:交易所市场单只发行规模约为25亿元,银行间市场单只发行规模约为30亿元,银行间市场单只规模较高,且两个市场单只规模普遍较高,主要是由于商业地产普遍体量较大所致。

图1 2017年商业地产资产证券化发行情况

从产品类型来看,CMBS累计发行19单,发行规模606.30亿元;类REITS累计发行16单,发行规模291.37亿元。CMBS和类REITS单数相差不大,发行金额相差较大,单体规模大的资产仍以操作CMBS模式为主。

从发行期限上看:2017年,市场上商业地产资产支持证券的平均发行期限为15.30年 ,其中上海交易所平均发行期限为16.00年,深圳交易所平均发行期限为12.80年,报价系统平均发行期限为13.50年;银行间市场平均发行期限为21.00年。不同市场上商业地产资产支持证券发行期限均较长,主要是由于商业地产资产支持证券发行规模以商业地产估值为基础,发行规模一般较大,较低的租售比使得证券本息的偿付需要长年限的商业地产净现金流来保障偿还。当然,目前的产品设计中,常常将还本压力置于后端,依赖物业再融资或处置完成还本。此外,我们还观察到,银行间市场商业地产资产支持证券发行年限高于交易所市场。

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