2020年两会政府工作报告解读： “房住不炒”，因城施策
报告要点
1.宏观经济：不设经济增长目标，聚力“六稳”“六保”
2.住房政策：“房住不炒”，因城施策
3.区域发展：加快落实区域发展战略，深入推进京津冀协同发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展，成渝双城经济圈建设也将加速
2020年受新冠疫情的影响，原计划3月初召开的全国政协第十三届三次会议和第十三届全国人民代表大会第三次会议推迟至5月下旬，5月21日-5月22日，“两会”相继召开。我们针对政府工作报告中与房地产相关的若干关键点进行梳理，分析2020年房地产行业所面临的新的政策环境。
01
宏观经济
不设经济增长目标，聚力“六稳”“六保”
报告原文
◆ 综合研判形势，我们对疫情前考虑的预期目标作了适当调整。今年要优先稳就业保民生，坚决打赢脱贫攻坚战，努力实现全面建成小康社会目标任务；城镇新增就业900万人以上，城镇调查失业率6%左右，城镇登记失业率5.5%左右；居民消费价格涨幅3.5%左右；进出口促稳提质，国际收支基本平衡；居民收入增长与经济增长基本同步；……，努力完成“十三五”规划目标任务。
◆ 我们没有提出全年经济增速具体目标，主要因为全球疫情和经贸形势不确定性很大，我国发展面临一些难以预料的影响因素。
◆积极的财政政策要更加积极有为。今年赤字率拟按3.6%以上安排，财政赤字规模比去年增加1万亿元，同时发行1万亿元抗疫特别国债。这是特殊时期的特殊举措。
◆稳健的货币政策要更加灵活适度。综合运用降准降息、再贷款等手段，引导广义货币供应量和社会融资规模增速明显高于去年。保持人民币汇率在合理均衡水平上基本稳定。创新直达实体经济的货币政策工具，务必推动企业便利获得贷款，推动利率持续下行。
报告要点
1.宏观经济：不设经济增长目标，聚力“六稳”“六保”
2.住房政策：“房住不炒”，因城施策
3.区域发展：加快落实区域发展战略，深入推进京津冀协同发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展，成渝双城经济圈建设也将加速
2020年受新冠疫情的影响，原计划3月初召开的全国政协第十三届三次会议和第十三届全国人民代表大会第三次会议推迟至5月下旬，5月21日-5月22日，“两会”相继召开。我们针对政府工作报告中与房地产相关的若干关键点进行梳理，分析2020年房地产行业所面临的新的政策环境。
01
宏观经济
不设经济增长目标，聚力“六稳”“六保”
报告原文
◆ 综合研判形势，我们对疫情前考虑的预期目标作了适当调整。今年要优先稳就业保民生，坚决打赢脱贫攻坚战，努力实现全面建成小康社会目标任务；城镇新增就业900万人以上，城镇调查失业率6%左右，城镇登记失业率5.5%左右；居民消费价格涨幅3.5%左右；进出口促稳提质，国际收支基本平衡；居民收入增长与经济增长基本同步；……，努力完成“十三五”规划目标任务。
◆ 我们没有提出全年经济增速具体目标，主要因为全球疫情和经贸形势不确定性很大，我国发展面临一些难以预料的影响因素。
◆积极的财政政策要更加积极有为。今年赤字率拟按3.6%以上安排，财政赤字规模比去年增加1万亿元，同时发行1万亿元抗疫特别国债。这是特殊时期的特殊举措。
◆稳健的货币政策要更加灵活适度。综合运用降准降息、再贷款等手段，引导广义货币供应量和社会融资规模增速明显高于去年。保持人民币汇率在合理均衡水平上基本稳定。创新直达实体经济的货币政策工具，务必推动企业便利获得贷款，推动利率持续下行。
◆加大宏观政策实施力度，着力稳企业保就业。
◆加大减税降费力度。
◆推动降低企业生产经营成本。……。减免国有房产租金，鼓励各类业主减免或缓收房租，并予政策支持。
◆强化对稳企业的金融支持。……。鼓励银行大幅增加小微企业信用贷、首贷、无还本续贷。大幅拓展政府性融资担保覆盖面并明显降低费率。……。支持企业扩大债券融资。加强监管，防止资金“空转”套利。金融机构与贷款企业共生共荣，鼓励银行合理让利。为保市场主体，一定要让中小微企业贷款可获得性明显提高，一定要让综合融资成本明显下降。
——政府工作报告(2020/05/22)
表：近几年主要宏观指标对比 数据来源：中指研究院综合整理
【中指观点】
2019年，受内外因素影响，特别是在中美贸易争端带来的外部压力下，国内经济呈现下行态势，但也表现出较强韧性，完成了全年既定增长目标。2020年，新冠疫情的全面爆发，给全球经济发展带来了前所未有的挑战，一季度我国经济受到明显冲击。随着复工复产节奏的加速推进，国内经济正逐渐恢复，但尚未恢复至正常水平，且当前海外疫情仍在发酵，对我国经济发展仍带来较大不确定性。
2020年作为全面建成小康社会和全面打赢脱贫攻坚战收官之年，此次不设GDP增长目标，体现出中央充分评估了当前全球发展形势，将稳就业(报告中近40次提到就业)、保民生等作为核心目标，有利于引导各方面集中精力抓好“六稳”、“六保”，将做好“六保”作为“六稳”工作的着力点，稳住经济基本盘，努力完成今年经济社会发展目标任务。
图：2020年以来各经济指标同比表现 面对当前的发展环境，中央在落实落细前期政策的基础上，积极的财政政策更加积极有为，安排财政赤字率近年来首次超过3%，并且发行1万亿元抗疫特别国债；稳健的货币政策更加灵活适度，引导广义货币供应量和社会融资规模增速明显高于去年(2019年底M2增长8.7%)，4月M2增速已超11%，并推动利率持续下行，降低融资成本，为经济恢复发展提供更加有力的资金环境。当前我国出口受到一定限制，加快释放内需潜力更加迫切，新基建投资、汽车消费等有待进一步激活，宏观政策将持续发力，促进经济全面回归常态。
对于房地产行业来说，受益于较为宽松的货币环境，企业国内融资略有改善，融资成本下降，同时，购房者置业成本亦有所下调，供需两端资金面的改善对房地产行业均有一定支撑，房地产投资保持较快增长可期，进而促进宏观经济的稳定。另外，在“保就业”的目标下，居民收入明显下滑的预期或将有所缓和，亦将有利于市场的稳定。
02
住房政策
“房住不炒”，因城施策
报告原文
◆加强新型城镇化建设，大力提升县城公共设施和服务能力，以适应农民日益增加的到县城就业安家需求。新开工改造城镇老旧小区3.9万个，支持加装电梯，发展用餐、保洁等多样社区服务。……。健全市场化投融资机制，支持民营企业平等参与。
◆深入推进新型城镇化。发挥中心城市和城市群综合带动作用，培育产业、增加就业。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。完善便民设施，让城市更宜业宜居。
◆ 赋予省级政府建设用地更大自主权。
◆ 促进人才流动，培育技术和数据市场，激活各类要素潜能。
——政府工作报告(2020/05/22)
表：近几年两会住房相关表述 【中指观点】
(1)房地产市场调控方向
面对我国经济下行压力，中央保持房地产调控定力，坚持“房住不炒”基调不变，调控内容写入政府工作报告，亦体现中央力促资金等要素进入实体经济的决心，坚持住房回归居住属性。当前随着国内疫情得到有效控制，我国房地产市场正处在逐渐恢复通道，短期房地产调控仍将以“稳”为主，近期部分城市土地市场热度较高，未来不排除针对性政策的出台，促进房地产市场平稳健康发展。
值得注意的是，本次“因城施策”写入政府工作报告，且删除了“落实城市主体责任”，新冠疫情爆发以来，多地灵活因城施策，从供需两端出台房地产调控政策，对房地产市场的稳定运行起到重要作用，另外也有广州、济南、青岛、乐山、赤峰等超10城出台有关放松限购、限贷等政策被撤回。未来在“房住不炒”总基调下，各地因城施策将更加灵活，以保障房地产市场的平稳运行。
(2)老旧小区改造
今年以来，中央在重要会议上已多次强调要加强存量住房改造提升，以改善居民居住条件。本次政府工作报告中明确提出新开工改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，比去年增加一倍，力度明显加大，改善居民居住条件的同时，亦可扩大内需，促进有效投资。2020年老旧小区将重点改造完善小区配套和市政基础设施，提升社区养老、托育、医疗等公共服务水平，在此过程中，亦为企业的介入创造了条件，特别是物业服务企业，市场空间也将得到进一步拓展。
表：2020年部分地区老旧小区改造计划 对于城镇棚户区改造来说，今年政府工作报告中并未提及，但今年是新三年棚改计划的收官之年，棚改整体仍有一定体量，可能明显低于原计划量。棚改专项债恢复发行，但限定用在已开工项目，叠加货币化安置的比例大幅下降，棚改对房地产市场的支撑力度明显减弱，或更多地发力在基建投资领域。
(3)土地供给
土地资源将进一步向人口流入城市倾斜。近期中央持续推进土地要素的市场化配置，一方面建立健全城乡统一的建设用地市场，推进农村集体经营性建设用地入市；另一方面，完善城乡建设用地增减挂钩政策，并探索建立全国性的建设用地、补充耕地指标跨区域交易机制。本次政府工作报告中亦强调赋予省级政府建设用地更大自主权，新增建设用地计划指标与城市吸纳人口落户数量挂钩，未来建设用地资源也将向中心城市进一步倾斜。
(4)人才流动
除个别超大型城市外，各城市全面放开放宽落户已是大势所趋，户籍制度改革持续深化，城市群内户口通迁、居住证互认制度正在积极探索实行。未来城市人口流入的多少将直接取决于城市、区域基本面的竞争，产业的导入、医疗和教育资源等的优势也将进一步凸显。今年以来，济南、南昌、昆明、沈阳等地已全面放开落户或人才落户，另有多地出台降低人才引进门槛、加大人才补贴力度等政策，未来也将有更多城市在人才、人口落户方面落实跟进， “促进人才流动”的相关政策落地，也将促进人口要素的自由流动进入实质性发展阶段。
03
区域发展
加快落实区域发展战略，深入推进京津冀协同发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展，成渝双城经济圈建设也将加速
报告原文
◆加快落实区域发展战略。继续推动西部大开发、东北全面振兴、中部地区崛起、东部率先发展。深入推进京津冀协同发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展。推进长江经济带共抓大保护。编制黄河流域生态保护和高质量发展规划纲要。推动成渝地区双城经济圈建设。促进革命老区、民族地区、边疆地区、贫困地区加快发展。发展海洋经济。
◆ 实施好支持湖北发展一揽子政策，支持保就业、保民生、保运转，促进经济社会秩序全面恢复。
——政府工作报告(2020/05/22)
表：近两年区域发展的相关提法 【中指观点】
京津冀、长三角、粤港澳大湾区仍然是今年政府工作报告中提及的重点，近两年雄安新区、粤港澳大湾区、长三角区域一体化规划纲要已先后印发，今年各规划也将加速落地实施，更细化的政策或将有序推进，对区域内城市之间的互联互通、资源的自由流动均将产生积极带动，长三角、珠三角等城市群户籍准入年限同城化累计互认也在率先推动，将进一步带动人口要素在区域内的流动。
继去年政府工作报告中提及“制定西部开发开放新的政策措施”后，2020年5月17日，新时代西部大开发相关指导意见出台，2020年是西部大开发的第21年，第三个10年开启，西部进入大开放、大发展阶段。《意见》中明确指出鼓励重庆、成都、西安等加快建设国际门户枢纽城市，西部大开发将依托中心城市以及城市群打造核心引擎，其中成渝双城经济圈将成为西部重要增长极，而在本次政府报告中又被重点提及，成渝地区的发展利好或将进一步呈现。在当前高铁网络以及5G时代，在财税、金融、产业、人才、用地等方面的政策支持下，西部地区未来发展仍有广阔空间，特别是中心城市和重点城市群，各资源要素将进一步向这些地区集聚。
图：2011-2019年常住人口年均增量分布 对于房地产企业来说，当前房地产市场分化格局更加明显，随着人口、资本等要素自由流动的加深，基本面更好的城市对各要素的吸引力更强，在新增建设用地指标与新增人口挂钩后，未来人口流入多的城市房地产市场的发展空间也将更大，不同城市市场表现分化态势或将更加凸显。综合来看，中心城市以及重点城市群依然是最值得企业拓展和深耕的地区，但在这个过程中，房企投资聚焦下更易出现高价地，企业应理性投资、规避地王项目。
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