【优帕克观察】从碧桂园REITs项目探究房企转型之道

　　继龙湖、保利、招商蛇口[ 周博士股市大课堂提到此股]、新派之后，著名房地产巨头碧桂园也加入了发行REITs产品的行列。近日，中联前海开源-碧桂园租赁住房一号资产支持专项计划获深圳证券交易所审议通过，产品规模高达100亿元。碧桂园的百亿规模REITs产品也是目前最接近既定计划中公募发行REITs产品的案例。
　　房企转型碧桂园REITS试水金融与产业结合
　　优帕克服务式公寓(YOPARK)研究中心表示，REITs等资产证券化工具受到热捧的现象背后是房企转型的加速。
　　以碧桂园为例，根据市场公开信息显示，去年前三季度，碧桂园共实现合同销售金额约4281.7亿元，同比上升89.82%；合同销售建筑面积约4715万平方米。碧桂园的强不同于其他房地产巨头，而是体现在规模化。

不过，近几年，随着宏观政策调控，许多房企都遇到了发展瓶颈，转型是必然。2016年，碧桂园销售毛利率21.1%，销售净利率8.9%，相比2012年36.6%的毛利率以及16.4%的净利率出现了下滑。而住房租赁市场是政府重点扶持的行业，许多房地产企业纷纷转向租赁市常碧桂园这单REITs的获批，开启了资产+金融的长租商业闭环的构建，这或将让碧桂园在长租公寓激烈的竞争中获得先发优势。
　　从增量转向存量市场金融加持助力发展
　　优帕克服务式公寓(YOPARK)研究中心表示长租公寓租金收入稳定，运营模式清晰，是开展资产证券化业务的合适行业。根据美国近45年的经验看，金融与租赁的结合是必然趋势。比如全美第三大长租公寓运营商EQR，目前市值300亿美元，通过发行REITS，不断进行规模扩张，分阶段加大核心市场布局的同时，逐步剥离非核心市场物业，并且在购置资产以及剥离资产的时点上能够踏准时点。
　　从EQR模式来看，REITs等资产证券化工具在很大程度上降低了企业运营压力，以减少成本来增加利润空间。同时，也给企业规模化发展带来资本的助力。

　　继龙湖、保利、招商蛇口[ 周博士股市大课堂提到此股]、新派之后，著名房地产巨头碧桂园也加入了发行REITs产品的行列。近日，中联前海开源-碧桂园租赁住房一号资产支持专项计划获深圳证券交易所审议通过，产品规模高达100亿元。碧桂园的百亿规模REITs产品也是目前最接近既定计划中公募发行REITs产品的案例。
　　房企转型碧桂园REITS试水金融与产业结合
　　优帕克服务式公寓(YOPARK)研究中心表示，REITs等资产证券化工具受到热捧的现象背后是房企转型的加速。
　　以碧桂园为例，根据市场公开信息显示，去年前三季度，碧桂园共实现合同销售金额约4281.7亿元，同比上升89.82%；合同销售建筑面积约4715万平方米。碧桂园的强不同于其他房地产巨头，而是体现在规模化。

不过，近几年，随着宏观政策调控，许多房企都遇到了发展瓶颈，转型是必然。2016年，碧桂园销售毛利率21.1%，销售净利率8.9%，相比2012年36.6%的毛利率以及16.4%的净利率出现了下滑。而住房租赁市场是政府重点扶持的行业，许多房地产企业纷纷转向租赁市常碧桂园这单REITs的获批，开启了资产+金融的长租商业闭环的构建，这或将让碧桂园在长租公寓激烈的竞争中获得先发优势。
　　从增量转向存量市场金融加持助力发展
　　优帕克服务式公寓(YOPARK)研究中心表示长租公寓租金收入稳定，运营模式清晰，是开展资产证券化业务的合适行业。根据美国近45年的经验看，金融与租赁的结合是必然趋势。比如全美第三大长租公寓运营商EQR，目前市值300亿美元，通过发行REITS，不断进行规模扩张，分阶段加大核心市场布局的同时，逐步剥离非核心市场物业，并且在购置资产以及剥离资产的时点上能够踏准时点。
　　从EQR模式来看，REITs等资产证券化工具在很大程度上降低了企业运营压力，以减少成本来增加利润空间。同时，也给企业规模化发展带来资本的助力。
　　优帕克服务式公寓(YOPARK)研究中心表示，现阶段控成本、控风险是房企的主流运营思路。碧桂园此次发行的REITs规模高达百亿，不难看出，其借助金融工具转型的决心之大。

有研究指出，从目前租赁市场来看，REITs或将成为住房租赁领域的重要融资渠道之一。基于租金收益和租赁物业本身而言，资产证券化都可以为住房租赁企业提供存量盘活的金融工具，尤其是基于租赁物业本身开展REITs运作，可以协助住房租赁企业开展轻资产化运作。
　　优帕克服务式公寓(YOPARK)研究中心认为，面临国内经济换挡，房企纷纷转型已成为定论，未来有望重新点燃房地产行业发展引擎将是租赁市常中国房地产结构将发生根本性的转变，从增量市场转向存量市场，而住房租赁市场将迎来新的发展机遇。