3月26日，戴德梁行以“破土·聚势”为主题举办2025年一季度发布会，论坛邀请到投资人、运营商、基金等多方重磅嘉宾，共同探讨2025年写字楼、零售市场、消费市场、租赁住房等热议话题。
戴德梁行北区董事总经理胡峰在开场致辞中说道，过去一年，中国房地产市场在政策与市场的双重驱动下，展现出强大的韧性与活力。随着国家“稳增长、促转型”政策的深化落实，房地产长效机制持续完善，市场供需结构进一步优化。中央经济工作会议明确提出“支持刚性和改善性住房需求”，为行业注入了新的信心。放眼全球，经济复苏进程加速，外资对中国核心资产的配置意愿显著提升，为大宗交易市场带来多元化投资机遇。希望今日我们的探讨能为我国房地产市场的健康发展贡献绵薄之力。
戴德梁行北区首席政策分析专家、北区研究部主管魏东在主旨演讲中说道，2025年将是政策对房地产市场产生深远影响的一年。旨在刺激消费、稳定房地产市场和促进经济增长的政策将对市场需求和投资活动产生显著推动作用。目前市场虽面临经济不确定性和新供应竞争加剧等挑战，但房地产市场的长期前景依然向好。优质资产需求的持续增长，加之政府对房地产行业的坚定扶持，未来几年市场将继续吸引投资并创造新的商业机会。今年的北京政府工作报告将“着力发展壮大高精尖产业，努力打造新质生产力的重要发动机” 列为重点任务之一，指出将重点培育人形机器人、商业航天、生物制造、新材料、未来能源等20个未来产业，未来相关企业将成为北京写字楼租赁市场的主要租户来源。
市场租赁成交相对积极，空置率下行的同时市场租金继续下探
一季度，北京写字楼市场无新增供应入市，甲级写字楼市场总存量维持在1,368万平方米。在整体市场需求放缓、租金普降和竞争激烈的共识下，大多业主为了降低空置率和减少经营压力，通过采取更大的租金下调力度、给予更长免租期以及提供定制装修和更多优质商业配套等租赁条款和增值服务来加快交易的进程速度。受此影响，本季度，北京写字楼市场租金进一步下探。全市租金环比下降7.2%至每月每平方米人民币227.2元，五大核心商圈环比下降8.7%至每月每平方米人民币264.4元。租金的下调不仅满足了非甲级写字楼租户对于办公环境的升级需求，同时也吸引了有大面积办公需求的租户借此机会进行办公室的搬迁和扩租，这在一定程度上推升了甲级写字楼市场的去化能力。本季度，北京全市和五大核心商圈季度市场净吸纳量分别为15.4万和11.5万平方米，全市空置率同比下降1.1个百分点至17.2%，五大核心商圈空置率同比下降2.3个百分点为10.8%。
3月26日，戴德梁行以“破土·聚势”为主题举办2025年一季度发布会，论坛邀请到投资人、运营商、基金等多方重磅嘉宾，共同探讨2025年写字楼、零售市场、消费市场、租赁住房等热议话题。
戴德梁行北区董事总经理胡峰在开场致辞中说道，过去一年，中国房地产市场在政策与市场的双重驱动下，展现出强大的韧性与活力。随着国家“稳增长、促转型”政策的深化落实，房地产长效机制持续完善，市场供需结构进一步优化。中央经济工作会议明确提出“支持刚性和改善性住房需求”，为行业注入了新的信心。放眼全球，经济复苏进程加速，外资对中国核心资产的配置意愿显著提升，为大宗交易市场带来多元化投资机遇。希望今日我们的探讨能为我国房地产市场的健康发展贡献绵薄之力。
戴德梁行北区首席政策分析专家、北区研究部主管魏东在主旨演讲中说道，2025年将是政策对房地产市场产生深远影响的一年。旨在刺激消费、稳定房地产市场和促进经济增长的政策将对市场需求和投资活动产生显著推动作用。目前市场虽面临经济不确定性和新供应竞争加剧等挑战，但房地产市场的长期前景依然向好。优质资产需求的持续增长，加之政府对房地产行业的坚定扶持，未来几年市场将继续吸引投资并创造新的商业机会。今年的北京政府工作报告将“着力发展壮大高精尖产业，努力打造新质生产力的重要发动机” 列为重点任务之一，指出将重点培育人形机器人、商业航天、生物制造、新材料、未来能源等20个未来产业，未来相关企业将成为北京写字楼租赁市场的主要租户来源。
市场租赁成交相对积极，空置率下行的同时市场租金继续下探
一季度，北京写字楼市场无新增供应入市，甲级写字楼市场总存量维持在1,368万平方米。在整体市场需求放缓、租金普降和竞争激烈的共识下，大多业主为了降低空置率和减少经营压力，通过采取更大的租金下调力度、给予更长免租期以及提供定制装修和更多优质商业配套等租赁条款和增值服务来加快交易的进程速度。受此影响，本季度，北京写字楼市场租金进一步下探。全市租金环比下降7.2%至每月每平方米人民币227.2元，五大核心商圈环比下降8.7%至每月每平方米人民币264.4元。租金的下调不仅满足了非甲级写字楼租户对于办公环境的升级需求，同时也吸引了有大面积办公需求的租户借此机会进行办公室的搬迁和扩租，这在一定程度上推升了甲级写字楼市场的去化能力。本季度，北京全市和五大核心商圈季度市场净吸纳量分别为15.4万和11.5万平方米，全市空置率同比下降1.1个百分点至17.2%，五大核心商圈空置率同比下降2.3个百分点为10.8%。
全市甲级写字楼租金空置率 数据来源：戴德梁行研究部
续租主导市场，三大传统行业成交占比超90%
从成交类型上看，续租仍然为企业租户租赁到期后的主要选择。一季度，续租面积占季度租赁总成交面积的45.9%。而在新租和搬迁类型中，TMT、金融业和专业服务业三大传统行业分别占所有行业总新签约面积的38.7%、41.2%和10.1%。其中，专精特新中小企业在TMT行业中表现最为亮眼；金融业中投行、证券类企业表现积极；专业服务业中律所板块则持续活跃。
2025年市场新增供应有限，租金水平将继续处于下行区间
截至2028年，北京写字楼市场新增供应将达198.3万平方米，但2025年入市项目或将不足5万平方米。未来一年，有限的新增供应叠加市场的逐步去化或将推动空置率进一步下调。戴德梁行北区项目及企业服务部主管邓姗姗表示，短期内降本增效和以价换量仍将继续成为租户和业主在企业运营上的主旋律，预计租金水平将继续处于下行区间，企业租户可继续抓住议价优势完成其升级搬迁的需求。
城市更新项目已成优质购物中心供应的主要来源
一季度，北京零售市场迎来三个新项目的开业，为市场带来35.6万平方米的优质零售空间，全市购物中心总存量升至1,666万平方米。目前，城市更新项目已成为优质购物中心供应的主要来源，本季度入市的大兴新辰天地和昌平超级合生汇西区均为城市更新项目，无论是空间结构还是招商品牌都做了极大的提升。
本季度，望京华彩商业中心已由华彩集团联合华润升级改造为“望京万象汇”正式运营；已闭店改造的望京方恒购物中心也由新辰商业接手更名为“方恒·新辰汇”。此外，北京世纪金源购物中心也启动了大规模改造，原王府井集团下的几个主力店从中撤出，未来将以“万种生活博物馆”为定位进行改造；以蓝岛大厦为代表的朝外大街城市更新二期工程也将启动。戴德梁行北区商业部主管孟祎表示，北京零售市场存量项目的升级改造进程持续推进，并呈现出由中心城区向外围扩散的趋势。随着人们消费习惯及需求的改变，新型商业体带来的创新消费场景对老旧商业项目的运营带来了较大的挑战，这些老旧项目多由品牌运营商接手进行改造更新后逐渐被盘活。
首店经济持续发力，高端餐饮及文化娱乐品牌表现活跃
品牌方面，首店经济持续在北京焕发消费新活力。据北京商务局消息，2024年北京引入首店960家，2025年预计将引入800家首店。本季度高端餐饮及文化娱乐类品牌表现活跃，如全国首家阿玛尼咖啡落户北京国贸商城；POOPOSUPER亚洲首店落地北京超极合生汇；MADverse(摩境数字艺术空间)全国首店在北京昆泰大厦落户；名创优品北京壹号店在The Box朝外开业。此外，老城区胡同里的独立店铺也逐渐受到品牌喜爱，本季度JM Cafe·Bakery全国首店落地北京市西城区宫门口东岔。
政策加码扶持老字号、国潮、文化传播类品牌
2025年北京零售市场还将有超过70万平方米的优质零售空间投放市场，远郊区域大体量新建项目及城市更新类项目仍是供应主力。此外，今年还将迎来一些品牌综合类消费商业体的开业，如丰台京东生活港，朝阳双井京东Mall以及昌平山姆会员店等。2025年，除推进品牌首店的引入，北京对老字号、国潮、文化传播类品牌的支持也持续增加，如本季度北京出台了实体书店扶持政策。预计未来各项目也将越来越注重融入文化元素，打造具有文化特色的商业空间。
戴德梁行北区商业部主管孟祎在论坛上对2025年新的消费热点作出盘点，她表示，在国家《提振消费专项行动方案》指引下，北京加速构建国际消费中心城市，垂直赛道迎来发展机遇：银发经济聚焦适老化服务与社区嵌入业态，二线城市消费增速达22%；单身经济驱动IP联名、即时零售等个性化消费，90后、00后贡献超66%高消费份额；宠物经济形成全产业链，2026年规模预计突破4358亿元。面对质价比消费趋势，商业运营转向供应链革新(如物流成本降30%)及独家货品策略(区域定制、自有品牌)，强化差异化竞争力。政策与市场协同推动“存量优化+场景创新”， 年内超20个新项目入市，以文商旅融合、非标商业等模式激活消费潜能。
业内独家全国租赁住房数据库发布
随后，戴德梁行重磅发布业内独家全国租赁住房数据库，戴德梁行北京估价及顾问服务部助理董事、产业与行业研究专家赵登科就数据库作出解读，他介绍道，自2021年保障性租赁住房元年以来，一系列旨在促进行业稳健发展的利好政策密集颁布，为租赁住房的可持续发展注入强大动力。同时，在当前集中式租赁住房投资热度不断攀升的背景下，全面洞察市场动态，精准捕捉投资良机显得尤为重要。为此，戴德梁行深耕底层资产数据，形成了一套系统性的集中式租赁住房数据库，期待通过多维服务内容，为投资人及其他行业从业者提供强有力的数据及决策支撑。
在圆桌讨论环节，戴德梁行北京估价及顾问服务部高级董事、金融业务负责人刘慧，北京资本市场部主管杨蕾与鼎晖投资不动产投资董事总经理孙丹，乐乎集团CEO罗意，高和资本投资管理部执行董事郑闻莺，中航基金不动产投资部总监王雨宸就租赁住房赛道进行了前瞻性探讨。
刘慧表示，租赁住房赛道得益于极强的民生属性以及万亿级别的庞大市场规模，未来发展潜力巨大，戴德梁行将继续深耕租赁住房赛道，围绕资产价值梳理、资产价值识别、资产交易退出等领域，助力租赁住房市场高质量发展。
杨蕾对2025年一季度大宗交易市场情况进行了简要概述，她表示，在这一季度，市场回暖态势显著，机构投资人对IDC、租赁住房以及养老赛道展现出浓厚的投资兴趣，投资意愿十分强烈。与此同时，自用买家的收购行为也持续活跃，其中光线传媒收购奥林Neo的案例极具代表性，彰显出市场的活力与多元发展趋势。
