正源地产债务危机爆发 西南证券、渤海银行等机构踩雷
因西南证券(600369,股吧)的一起诉讼，让正源地产债务危机再次曝光，有多家机构涉及其中。目前最新情况是，多家债券持有机构对正源地产发起了诉讼，或申请冻结资产。
正源地产在2016年发行过多只债券，2019年后集中回售和到期，尽管公司在民生证券的协助下尝试和债券持有人沟通兑付问题，但功败垂成。正源地产在2016年时还收购了正源股份的大股东股权，成本为7元，但目前股价仅1.8元，导致正源地产被深度套牢。
据《红周刊(博客,微博)》记者了解，正源债的持有机构主要有西南证券、太平洋证券、银泰证券、中融信托、五矿信托、渤海信托、正前方金服等机构，哈尔滨银行、渤海银行也受到一定牵扯。目前来看，正源地产的债务化解情况仍不明朗。
正源地产自救功败垂成
2021年1月底，西南证券公告自曝家丑，其作为5只资管计划的管理人，向重庆市一中院起诉正源地产，要求正源房地产开发有限公司(简称“正源地产”)支付公司债本息约5.5亿元，涉及西南证券的自有资金约4亿元，预计将减少公司2020年归母净利润2.12亿元。
正源地产的债务危机肇始于2019年初，作为一家小型地产商，正源地产在市场宽松的2016年发行过多期债券。据Wind，发债总规模在60亿元以上。这几只债券应在2019年年中前后进入回售期，特别是16正源01和16正源02的回售期仅相差10多天。然而时易世变，彼时融资市场对地产行业已明显收紧。2018年6月以来，联合评级多次下调了正源地产的评级。
2019年夏，正源地产的债务危机一度到了濒临爆发的危急关口。在当年7月，正源地产管理层在承销商民生证券的协助下，多次召开债券持有人会议。《红周刊》记者获得的资料显示，正源地产高层当时坦言，遇到了流动性问题，不过有银行系债权人的大力支持，有望渡过偿债高峰。基于此，发行人当时提出的偿债思路是：只要投资人对16正源01/02承诺继续持有，允许在2020年增加一次回售选择权。
因西南证券(600369,股吧)的一起诉讼，让正源地产债务危机再次曝光，有多家机构涉及其中。目前最新情况是，多家债券持有机构对正源地产发起了诉讼，或申请冻结资产。
正源地产在2016年发行过多只债券，2019年后集中回售和到期，尽管公司在民生证券的协助下尝试和债券持有人沟通兑付问题，但功败垂成。正源地产在2016年时还收购了正源股份的大股东股权，成本为7元，但目前股价仅1.8元，导致正源地产被深度套牢。
据《红周刊(博客,微博)》记者了解，正源债的持有机构主要有西南证券、太平洋证券、银泰证券、中融信托、五矿信托、渤海信托、正前方金服等机构，哈尔滨银行、渤海银行也受到一定牵扯。目前来看，正源地产的债务化解情况仍不明朗。
正源地产自救功败垂成
2021年1月底，西南证券公告自曝家丑，其作为5只资管计划的管理人，向重庆市一中院起诉正源地产，要求正源房地产开发有限公司(简称“正源地产”)支付公司债本息约5.5亿元，涉及西南证券的自有资金约4亿元，预计将减少公司2020年归母净利润2.12亿元。
正源地产的债务危机肇始于2019年初，作为一家小型地产商，正源地产在市场宽松的2016年发行过多期债券。据Wind，发债总规模在60亿元以上。这几只债券应在2019年年中前后进入回售期，特别是16正源01和16正源02的回售期仅相差10多天。然而时易世变，彼时融资市场对地产行业已明显收紧。2018年6月以来，联合评级多次下调了正源地产的评级。
2019年夏，正源地产的债务危机一度到了濒临爆发的危急关口。在当年7月，正源地产管理层在承销商民生证券的协助下，多次召开债券持有人会议。《红周刊》记者获得的资料显示，正源地产高层当时坦言，遇到了流动性问题，不过有银行系债权人的大力支持，有望渡过偿债高峰。基于此，发行人当时提出的偿债思路是：只要投资人对16正源01/02承诺继续持有，允许在2020年增加一次回售选择权。
关键时刻，有银行机构向正源地产临时发放了10亿~12亿元的贷款，这是保证16正源01/02利息兑付和部分回售的主要资金来源。正源地产也同意提供一些增信措施，比如以湖南项目公司等作为担保。此外，发行人、债权人和民生证券三方共同设立专户，对同意妥协的债权人保证两成回售，以遏制垃圾债投资者和“钉子户”的全额回售冲动，对坚持回售的机构则让其“裸奔”，最终避免陷入“囚徒困境”。
彼时，太平洋(601099,股吧)证券的正源项目负责人唐总坦言，“只要持仓规模在千万元以上的机构坚持回售，那么正源估计就死掉了”，而若能在回售前达成和解，也将成为中国资本市场的首例，对当前频发的信用风险也有很好的示范作用。然而在采取诸多措施后，也仅暂缓了正源地产债务危机的公开爆发。2019年9月底，联合评级将正源地产主体评级下调为C级。
正源地产和债权人的自救为何未能奏效？“正源还是躺倒了，增信也没有。”一家持有正源债的私募人士向《红周刊》记者坦言，债权人对正源都没太大的信心，“正源也说想还钱，但是现在房子也不好卖。”
西南证券、五矿信托、银泰证券、太平洋证券等机构踩雷
正源债的持有机构有哪些？除西南证券外，《红周刊》记者获悉，太平洋证券是持有机构之一。太平洋证券是债券市场上知名的高收益债玩家，其年报显示“在高收益债券的投研、交易、风险化解与处置领域已形成比较优势”，并基于投资业务，延伸到协助企业纾困/债务重整/资产盘活等领域。
在多家爆雷主体的债务化解过程中，太平洋证券团队是有积极表现的，但在信用风险集中爆发的近几年，经验丰富的太平洋证券也难以置身事外，其曾因债券交易纠纷先后与贵人鸟(603555,股吧)、雏鹰农牧、康得新等违约发行人进行了诉讼。此外，公司还持有规模不小的山西永泰债。从已有的偿付方案来看，现金清偿率普遍较低。
深圳正前方金服是一家知名的多策略私募基金。正前方金服通过“正前方鹿鸣3号私募基金”、“正前方债券成长7号私募基金”，以及“光大信托-东方明珠(600637,股吧)5号信托计划”、“外贸信托-汇鑫115号结构化债券投资集合信托计划”、“中海信托-东方明珠3号”、“中海信托-东方明珠4号”、“北方信托常盈一期债券投资集合信托计划”等多只产品持有16正源02。
正前方金服的创始人、董事长为禹荣刚。早年，禹荣刚曾是上市公司张家界(000430,股吧)的董事长/总经理、财富证券副总裁。官网通稿显示，正前方金服的组织架构和企业文化学习阿里巴巴，愿景是打造由“正前方金服-渠道合作机构-投资者”构成的阳光私募大平台，且累计发行了50多只私募产品。但过了风口后，正前方金服的发展并不如人意，譬如踩雷山东洪业化工的债券。此外，在2020年10月，深圳证监局官网发文称，因正前方存在投资者风险测评等级与产品风险等级不匹配等问题，对其出具了警示函。
银泰证券的自由资金，以及“银泰证券-交通银行(601328,股吧)-添利1号集合资管计划”等多只产品也都持有16正源01。目前，银泰证券已经对正源地产采取了法律措施。宏信证券、华泰证券(601688,股吧)(上海)资产管理有限公司也均因债券纠纷起诉了正源地产。
锦州银行的“7777理财”-创赢1204期35天理财产品同样是正源债的持有机构之一。因股权关系混乱、存在流动性风险等原因，锦州银行被工商银行(601398,股吧)接管，经过重组+增资扩股后，才避免了信用危机的爆发。
此外，中融信托也是正源地产的债权人。据《红周刊》记者获得的资料显示，“中融·汇聚增利债券投资基金集合信托计划”曾持有一定数量的16正源02。不过来自承销商民生证券相关人士的信息显示，中融信托或已在2020年退出。巧合的是，记者发现，中融信托和正源地产在地理位置上相隔很近：中融信托位于朝阳区东风南路三号院的北京总部后面就是正源地产的北京办公区。中融信托的业务重点之一也是房地产信托，譬如不久前爆雷的某环京地产巨头，就涉及到中融信托，涉入的信托计划有“中融-骥达11号”和“中融-融昱100号”，合计规模达11亿元。
五矿信托也是持仓大户。《红周刊》记者获得的资料显示，五矿信托的10多只信托计划均持有正源债。另外，“外贸信托-汇聚176号信托计划”、“长安信托-稳健196号信托计划”，“渤海信托广益22/29/65号”等多只信托计划，中海信托的“华溢纯债5/6/7号”等多只信托计划，国民信托的“稳鑫2号”，北京信托的“合利稳健理财010号单一信托计划”等等，均曾持有正源债券。
那么，还有哪些银行也牵涉其中？在彼时的债权人沟通会议上，正源负责人透露，正源地产的主要银行合作方是渤海银行和哈尔滨银行。而正是在哈尔滨银行10多亿元资金的支持下，才渡过了16正源01/02的回售危机。哈尔滨银行一直以来还被视为“明天系”旗下的资产。2019年11月，哈尔滨银行公告称，黑龙江国资委旗下企业通过收购掌握了公司48%的股份。当时，黑龙江国企的收购价为4.78元/股，远高于1.5港元的市价，但如今也跌至1港元/股左右，已被深度套牢。
高价接盘正源股份
质押套牢渤海银行
正源地产的债务危机，还严重拖累了旗下的上市公司。早年，地产行业尚存在A股实现证券化的可能，而正源地产也抓住机会试图借壳上市：2016年，国栋建设(600321.SH)曾发布重大资产重组公告，交易对手就是正源地产，但最终借壳未成功，于是又改为当时流行的“受让控股权”方式，以每股7元的价格受让了原大股东国栋集团持有的3.58亿股股份，总价25亿元。在正源地产成为国栋建设新的大股东后，上市公司实控人也变更为正源地产的实控人富彦斌。
彼时，重组借壳正大行其道，正源地产的受让价格相较市价溢价超过5成，凸显正源方面对后市的信心。然而随着其后A股市场监管强化，市场风格从“炒小、炒概念”切换至价值风格，同时房地产市场也再次进入调控周期，正源股份的股价从2016年底的10元高点一路下跌至目前的1.8元/股左右，这一变化让正源地产措手不及。
业绩方面，上市公司正源股份表现并不佳。2016年以来，其一直在亏损和微盈之间摇摆，而今年1月底发布的最新业绩预告披露，公司的人造板材、建筑施工和酒店等业务均受到疫情的严重冲击，预计2020年的扣非净利润预亏7.2亿~7.7亿元。
正源地产在2017年1月时，曾把其持有的3.58亿股股票质押给渤海银行大连分行，至今未解押。值得注意的是，渤海银行还是另一家环京地产巨头的债权人，2020年初，该地产商爆发债务危机，渤海银行为此当选了债委会副主席单位。
“地产调控+疫情”双重打击
房地产公司已成爆雷重灾区
就业务特色来说，正源地产主打二线城市。《红周刊》记者获悉，其起家于大连，获得的旧改项目成本低、面积大。其中，大连海汇公司是正源的核心资产，可开发总建筑面积约160万平米，受益于2018年开始的三四线城市房价的普涨，货值一度接近40亿元；正源地产在南京的项目“尚峰尚水”三期项目面积约6万平米，原本规划在2019年9月开盘，按照2.5万元/平米来估算、货值大约15亿元；正源在湖南的项目则位于宁乡，距长沙市30~40公里，面积近1200亩，参考周边的楼面地价，货值在20亿~35亿元之间。宁乡项目的资金合作方之一是华融湖南分公司，而华融湖南分公司已在2021年1月底申请对正源和正源湖南项目公司进行了财产保全。
正源债的兑付前景如何？前述持有正源债的私募人士向《红周刊》记者坦言，“感觉正源主观上应该还是想兑付，但肯定是想一把解决。如果不能一把解决、只是给债权人兑付一点点钱，对企业来说，也没太大意义。”
此处的“一把解决”如何理解？这位私募人士透露有两条思路：1.如果有战投入场、或房产销售超预期，回款能够覆盖全部本息，就有望全额兑付；2.有可能打折兑付。正源债的主承销商民生证券的相关人士则向记者坦言，民生证券也采取了诸多努力，但去年以来的经济环境，确实不利于债务问题的化解。
站在金融机构的立场上，不考虑有抵质押的银行，“其他机构也不能一直干等着，要走的流程还是要走的”。已有多家债券持有机构对正源发起起诉，或申请冻结资产。
正源地产并不是个案。2020年以来，地产行业排名前50的福建福晟等公司接踵爆发了债务危机。而在2021年初，环北京的一家知名开发商也宣告因债务问题过重正式成立债委会。这家开发商擅长产业园区和环北京业务，但2016年后在战略上屡屡犯错。在2月1日的债权人会议上，公司高管反思称：继押错雄安新区政策后，2017年后又遭到了地产调控政策的冲击，而产业园+PPP模式的建设和回报周期很长，尽管公司也试图向长三角、珠三角等地扩展业务，但“船大难掉头”，迄今仍有5成业务来自于环京市场。
上述房企在经营上既有失策之处，又叠加疫情的意外冲击，导致在2020年失去了加快去化和处置资产的时间窗口。对于2020年以来的房企频繁爆雷现象，易居研究院智库中心的知名地产分析师严跃进向《红周刊》记者表示，大型房企和中小型房企爆雷的逻辑不太一样：“大型房企的经营思路是很明确的，但是对于近年调控政策的风险评估和应对能力不足，尤其是对销售的降温情况估计不足，引发爆雷风险；而小型房企则是一直没有找到一条很好的转型路径。
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