国资上市房企中交地产2019“自我革命”适应市场新变化
回顾2019上半年展望下半年，在稳健货币政策框架下，央行或将从流量、流向及期限等多个维度对经济进行有效“滴灌”，进一步提升组合型政策工具对于市场的传导效率，防止“大水漫灌”。但货币政策进一步放松的空间逐渐缩小，对楼市的刺激作用有限，加之“房住不炒、因城施政”的调控思路并未发生改变，那么2019年房地产市场平稳调整态势不会发生实质性的转变。就全国而言，商品住房销售增速可能会延续放缓趋势，房价涨幅整体回落，土地交易市场将回归理性，房地产投资增速将进一步回调。但在行业内外部需求因素的影响下可能适度放松。国家房地产调控政策基调为：维稳、分化、放权。健康平稳发展是房地产市场重中之重；房地产调控政策分化是大势所趋；“一城一策”等政策更加注重各地政府在房地产调控中的主体责任和自主权的扩大。从上半年年市场情况来看，各地均充分发挥城市政府的主体责任，自上而下，实行了局部试探性微调。那么不同城市的结果也明显分化，一二线城市以保障刚需和改善性需求为重点，适当松动了过紧的行政管制措施，在政策边际改善之下，市场成交活跃度有所提升，销售面积同比实现了小幅增长；三四线城市区别对待棚改安置，已完成去库存的地区也逐步退出或减少了货币化安置。因此由于失去强政策托底，加之市场需求透支，预计下半年市场销售有可能进一步回落。
拿国资上市房企中交地产来说，为了适应当前激烈的市场竞争环境，打造一个灵活高效的团队，根据当前的发展规模，参考行业先进经验，公司作出了组织架构由三级调为两级的战略决策，并在不到半年的时间完成了最终调整和人员落位。调整完成后，公司的组织结构更加合理，管控界面更加明确，职责分工更加清晰，决策效率更加高效，行动执行更加强劲，信息沟通更加顺畅，公司的管理效率得到了充分提升，相关业务的审批时效较以前提升近一半。机制的变革带来了活力的释放。中交地产在投资拓展、项目开发、销售、运营管理等环节均获得突破。2019年参竞拍土地较2018年提升近100%，参拍项目的命中率较2018年有大幅提升，尤其是在土地市场急剧升温的情况下，多块土地以底价或接近底价获取；项目平均开盘周期缩短近2个月，平均月度销售目标达成率同比增长10%；大运营体系建设、信息化建设走在行业前列，得到上级的肯定和嘉奖，信息化对业务全生命周期的作业指导基本实现；客户满意度第三方调查评分同比提高15%；产品标准化逐步深入，六大产品线覆盖主流客群，实现产品与品牌的有效联动。公司活力的释放，也得到了市场的认可。5月23日，“2019中国房地产上市公司测评成果发布会”在香港举行，中交地产荣获2019中国房地产上市公司百强第83位；6月27日，由中国房地产报社、中国房地产网、中房智库联合主办的“2019中国房地产品牌大会”在北京举行，中交地产凭借优异的品牌表现，以414.87亿元的品牌价值位列“2019中国房地产企业品牌价值TOP100”第36位；6月，根据国内权威信用评级机构联合资信评估有限公司最新评级结果，中交地产主体长期信用等级由AA上调至AA+，评级展望为“稳定”；公司三项费用占比显著下降，位列中国最“省钱”房企前十。
回顾2019上半年展望下半年，在稳健货币政策框架下，央行或将从流量、流向及期限等多个维度对经济进行有效“滴灌”，进一步提升组合型政策工具对于市场的传导效率，防止“大水漫灌”。但货币政策进一步放松的空间逐渐缩小，对楼市的刺激作用有限，加之“房住不炒、因城施政”的调控思路并未发生改变，那么2019年房地产市场平稳调整态势不会发生实质性的转变。就全国而言，商品住房销售增速可能会延续放缓趋势，房价涨幅整体回落，土地交易市场将回归理性，房地产投资增速将进一步回调。但在行业内外部需求因素的影响下可能适度放松。国家房地产调控政策基调为：维稳、分化、放权。健康平稳发展是房地产市场重中之重；房地产调控政策分化是大势所趋；“一城一策”等政策更加注重各地政府在房地产调控中的主体责任和自主权的扩大。从上半年年市场情况来看，各地均充分发挥城市政府的主体责任，自上而下，实行了局部试探性微调。那么不同城市的结果也明显分化，一二线城市以保障刚需和改善性需求为重点，适当松动了过紧的行政管制措施，在政策边际改善之下，市场成交活跃度有所提升，销售面积同比实现了小幅增长；三四线城市区别对待棚改安置，已完成去库存的地区也逐步退出或减少了货币化安置。因此由于失去强政策托底，加之市场需求透支，预计下半年市场销售有可能进一步回落。
拿国资上市房企中交地产来说，为了适应当前激烈的市场竞争环境，打造一个灵活高效的团队，根据当前的发展规模，参考行业先进经验，公司作出了组织架构由三级调为两级的战略决策，并在不到半年的时间完成了最终调整和人员落位。调整完成后，公司的组织结构更加合理，管控界面更加明确，职责分工更加清晰，决策效率更加高效，行动执行更加强劲，信息沟通更加顺畅，公司的管理效率得到了充分提升，相关业务的审批时效较以前提升近一半。机制的变革带来了活力的释放。中交地产在投资拓展、项目开发、销售、运营管理等环节均获得突破。2019年参竞拍土地较2018年提升近100%，参拍项目的命中率较2018年有大幅提升，尤其是在土地市场急剧升温的情况下，多块土地以底价或接近底价获取；项目平均开盘周期缩短近2个月，平均月度销售目标达成率同比增长10%；大运营体系建设、信息化建设走在行业前列，得到上级的肯定和嘉奖，信息化对业务全生命周期的作业指导基本实现；客户满意度第三方调查评分同比提高15%；产品标准化逐步深入，六大产品线覆盖主流客群，实现产品与品牌的有效联动。公司活力的释放，也得到了市场的认可。5月23日，“2019中国房地产上市公司测评成果发布会”在香港举行，中交地产荣获2019中国房地产上市公司百强第83位；6月27日，由中国房地产报社、中国房地产网、中房智库联合主办的“2019中国房地产品牌大会”在北京举行，中交地产凭借优异的品牌表现，以414.87亿元的品牌价值位列“2019中国房地产企业品牌价值TOP100”第36位；6月，根据国内权威信用评级机构联合资信评估有限公司最新评级结果，中交地产主体长期信用等级由AA上调至AA+，评级展望为“稳定”；公司三项费用占比显著下降，位列中国最“省钱”房企前十。
根据中交地产近期发布的上半年盈利预测，公司2019年1-6月营业收入为17.48亿元，上年同期为46.23亿元，下降28.75亿元，下降比率为62%；归母净利为9，280万元，上年同期为54，143.72万元，下降比率为83%。造成上述指标下降的主要原因一是中交地产在快速发展过程中，受制于项目规模，公司的全年业绩尚未平滑至每个季度，个别项目集中交付对公司短期业绩影响较大。例如苏州中交？璟庭项目，2018年同期结转收入20.02亿，净利润4.80亿，本年结转收入5，591.80万元，净利润3，711.72万元；二是2018年底收购联合置业后的追溯调整。其中石家庄财富中心项目上年同期结转收入14.62亿，净利润3.35亿，本年结转收入127.36万元，净利润-407.32万元。随着中交地产绝大部分项目在第三、四季度集中交付，全年业绩完成应有保证。
总体趋势来看2019年宏观货币政策环境要好于2018年，但房地产企业融资监管总体趋严，随着企业还债高峰的到来，房企资金压力将会继续上升，预计本年度房地产开发投资增速将会有所下降。
新时代背景下中国的经济转型，将对我们工业和商业发展提出更高要求。要稳步推进企业优胜劣汰，促进新技术、新组织形式、新产业集群形成和发展。适应供给侧结构性改革新趋势，国资上市房企首当其冲。随着供给侧结构性改革继续深化，先进制造业服务业深度融合，个别地区试验的土地弹性出让方式，或将有助于工业、商服地价平稳提升，也有助于房企适应经济转型发展新趋势。
(作者：中国社会科学院城市发展与环境研究所原所长、研究员 牛凤瑞)
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