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资管新规后房地产融资调适思路

西政资本

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  目录
  ⊙2017年以来主要金融监管政策梳理及对地产融资的影响
  ⊙最近的地产融资市场反应
  (一)银行——提高门槛,合规为上
  (二)信托——蛰伏不出或猫着发展,防止冒头
  (三)地产私募——措手不及,如履薄冰
  (四)资管——地产融资进入负增长时代
  (五)保险——2018年的新宠
  ⊙当前监管形势下地产企业的融资思路
  (一)银行、信托等传统金融机构融资
  (二)资产证券化的另辟蹊径
  (三)主流融资渠道外的其他选择
  ⊙结论
  2018年开年以来,受地产调控及近期金融监管新规影响,地产企业的融资进入了历史以来最艰难时期。从机构的动向来看,银行目前基本上只做地产百强、地方龙头或白名单客户,虽然个别银行仍在以并购类的贷款(股权或物业并购)做融资变通,但主流的融资品种基本只剩满足“四三二”条件的开发贷或部分更新贷/旧改贷类的产品。
  信托机构在地产方向的融资业务与银行目前的情况类似,虽然2017年有不少的明股实债、股加债类产品,但受银监55号文影响,目前也基本只敢做满足“四三二”条件的融资项目,另外因通道类业务监管趋严,目前信托机构基本蛰伏不出,谁也不敢做出头鸟。地产私募的情况算是最糟糕的,受备案须知影响,今后底层资产含债权投资的基本都将无法备案。鉴于地产投资的真股操作无法解决退出税费及市场风险等问题,地产私募机构目前基本上都愁眉不展。近段时间各机构也在想方设法完成各类产品的备案,至于成功率也只能寄希望于中基协的监管态度。总体而言,实力较强的地产公司将在2018年遇到“捡尸体”的大好时机,而实力不强的中小房企因融资路径有限,2018年很有可能被迫面临被吃掉的命运。
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