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1/4房企亏损利润下滑 中小城市房产市场堪忧

经济观察报 骆振心

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  (原标题:四分之一房企亏损,利润下滑,中小城市房地产市场堪忧)
  在宏观经济下行压力持续加大的情况下,一线城市房地产市场出现了迅猛上涨,给中国经济增长带了不确定性和不稳定性。观察发现,新一轮房价超常上涨的背后是房地产杠杆的快速提升,加杠杆是房地产非理性繁荣的重要推力,如何有效控制杠杆正在成为考验中国经济发展的关键。
  考察房地产杠杆,通常把房地产行业作为一个整体,这样虽然有利于从整个上把握房地产的债务状况,但会掩盖一些结构性问题,难以揭示经济中的深层次矛盾。房地产的供给方和需求方的主体不同,融资方式有差别,各自的资产负债表状况不同,所以各自的抗风险能力也不一样,因此,要正确地分析房地产市场杠杆,需要把供给和需求分开来看。
  需求端的杠杆主要是通过借款购买商品房形成的,其中又以居民个人购买住房为主体。个人购买住房借款的主要来源有两个渠道:商业银行的个人住房贷款和公积金中心的贷款,2015年,全国金融机构个人住房贷款增加2.66万亿元,公积金发放1.1万亿,两者加起来一共是3.76万亿元左右,而商品房销售额达到8.7万亿元,通过个人住房资金来源与商品房销售额之间比例来确定需求端杠杆,杠杆率大约在43%左右。2014年,杠杆率大概在32%左右,一年时间上涨了近11%,这一轮房地产需求端的杠杆上升很快。
  供给端的杠杆主要是房地产企业通过外部融资形成的,钱和地是房地产商的核心生产要素,杠杆主要由于房地产商借钱拿地。从资金来源看,我国房地产商的主要融资渠道已从传统的商业银行转到债券市场,据统计,上半年,开发商到位资金中,银行贷款只占到四分之一;自筹资金达到六成,一般是通过发行公司债券来实现的,上市房企上半年负债合计超过4.33万亿元,同比增长幅度达24%,这些数据表明房地产企业已经进入了直接融资时代。在债务融资规模持续扩大的同时,房地产企业的杠杆率在不断攀升,截至今年6月末,房地产行业的资产负债率已升至81.33%,以存量的概念来计算,房地产企业的杠杆率达到4.36,而去年同期则是3.3,杠杆率上升很快。进入第三季度后,房地产企业的资产负债率有所下降,但依然较高。
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