德邦资管李倩：更多基础资产进入公募REITs市场，Pre-REITs前景可期
7月16日，“2021第十五届中国证券投资基金业年会暨资产管理高层论坛”在海口召开，年会由“中国证券投资基金年鉴”主办，“海南自由贸易港金融发展中心”联合主办，主题为“扬帆远航——迈入资产管理新时代”。德邦资管副总经理李倩出席会议并发言。
李倩认为，从目前情况来看，首批试点公募REITs发行过程中，我们积极推荐的方向，在后续的推进过程中有了良好的回应。从基本的动态来看，市场各级主体都积极希望有更多领域的资产类型扩充到公募REITs市场中。针对目前首批9单存量公募REITs的发行，李倩也分享了德邦资管对此的研究动态和观点分析。
以下为讲话摘要：
7月2日，国家发改委官网发布了《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》，可以看出无论从国家宏观经济层面还是监管机构要求，都希望有更多领域的资产类型扩充到公募REITs市场中。德邦资管之前参与了文化旅游部关于国家旅游景区的资产证券化课题，并对旅游景区收费在财政项下收支两条线的问题提出了优化建议。去年我们给国家旅游局提交了报告，在本轮的公募REITs拓展领域中，很欣喜地看到报告中的建议得到采纳，自然文化5A级景区被纳入了新增基础设施领域的试点范围。
作为我国资本市场投融资机制的重大创新，公募REITs的顺利推出对于目前深化金融供给侧改革，增强资本市场服务实体经济的能力将会起到重要推动作用。从6月21日首批9只公募REITs上市交易至今，总体二级市场交易表现基本符合市场预期，除交易首日9只产品整体大涨飘红以及次日个别产品出现较大回落外，其他交易日大部分公募REITs交易价格整体呈现平稳状态。
为更好跟踪和反映我国首批试点公募REITs在沪深交易所市场的整体表现，德邦资管在原先公募REITs市场每日速递的基础上，借鉴国内外相关指数编制经验，于首批REITs上市交易后的第三周(7月6日)因时制宜地推出了“德邦资管公募REITs指数”，实现了更直观及时地了解公募REITs市场交易走势变化情况的目标。目前指数包含了所有首批9只公募基金，后续随着公募REITs市场的不断扩容，将及时根据相关指数调整规则进行相应调整。
7月16日，“2021第十五届中国证券投资基金业年会暨资产管理高层论坛”在海口召开，年会由“中国证券投资基金年鉴”主办，“海南自由贸易港金融发展中心”联合主办，主题为“扬帆远航——迈入资产管理新时代”。德邦资管副总经理李倩出席会议并发言。
李倩认为，从目前情况来看，首批试点公募REITs发行过程中，我们积极推荐的方向，在后续的推进过程中有了良好的回应。从基本的动态来看，市场各级主体都积极希望有更多领域的资产类型扩充到公募REITs市场中。针对目前首批9单存量公募REITs的发行，李倩也分享了德邦资管对此的研究动态和观点分析。
以下为讲话摘要：
7月2日，国家发改委官网发布了《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》，可以看出无论从国家宏观经济层面还是监管机构要求，都希望有更多领域的资产类型扩充到公募REITs市场中。德邦资管之前参与了文化旅游部关于国家旅游景区的资产证券化课题，并对旅游景区收费在财政项下收支两条线的问题提出了优化建议。去年我们给国家旅游局提交了报告，在本轮的公募REITs拓展领域中，很欣喜地看到报告中的建议得到采纳，自然文化5A级景区被纳入了新增基础设施领域的试点范围。
作为我国资本市场投融资机制的重大创新，公募REITs的顺利推出对于目前深化金融供给侧改革，增强资本市场服务实体经济的能力将会起到重要推动作用。从6月21日首批9只公募REITs上市交易至今，总体二级市场交易表现基本符合市场预期，除交易首日9只产品整体大涨飘红以及次日个别产品出现较大回落外，其他交易日大部分公募REITs交易价格整体呈现平稳状态。
为更好跟踪和反映我国首批试点公募REITs在沪深交易所市场的整体表现，德邦资管在原先公募REITs市场每日速递的基础上，借鉴国内外相关指数编制经验，于首批REITs上市交易后的第三周(7月6日)因时制宜地推出了“德邦资管公募REITs指数”，实现了更直观及时地了解公募REITs市场交易走势变化情况的目标。目前指数包含了所有首批9只公募基金，后续随着公募REITs市场的不断扩容，将及时根据相关指数调整规则进行相应调整。
(图|德邦资管公募REITs指数)
从流动性来看，随着公募REITs二级市场交易日趋稳定，参考海外上市REITs产品的研究分析，上市REITs份额的市场换手率与同市场的股票换手率具有很强相关性。所以有理由相信，后续公募REITs二级市场流动性也将会进一步趋稳，与国内A股市场股票交易的相关性越来越强。
首批试点公募REITs的顺利推出及稳定表现，为后续公募REITs市场扩容创造了良好开端，一级市场的Pre-REITs业务也将迎来广阔前景。不论是通过基金产品还是资管计划，这些投资都包含了如何让资金与产业结合，为未来公募REITs发行提供大量优质资产。数据显示，2019年，美国上市REITs市场募集总额达1090亿美元，新发IPO仅2.2亿，主要都是存量REITs项目的扩募和再投资，由此可见公募REITs一级市场储备资产的能力十分重要。
目前，德邦资管也在深度布局公募REITs一级市场，目前我们储备的项目主要偏向于产业类，包括物流仓储、产业园区等。我们与铁路总局做的高铁项目，也在往此方向推进。站在投资人的角度，单纯的二级市场管理人很难对于产业运营有深入的理解。如果从一级市场开始布局，前期积极参与产业投资，了解企业运营的全流程，未来切换到作为基金投资人或资管计划管理人参与公募REITs投资的时候，可以更加深刻理解项目的产业背景与逻辑，更能向委托人提供具有投资价值的潜在标的。在这个大背景之下，在前期做Pre-REITs投资的时候，一方面可以更有把握选定前期投资的项目标的，控制好风险及规划后续退出路径；另一方面，未来产业方和运营方也能在早期按照公募REITs的要求提前做好公司治理及股权结构的搭建工作，这样通过三年左右的投资运营，类似于做了IPO前期的三年辅导，当正式将该项目通过公募REITs引入资本市场时，我认为从估值和投资人认可度等方面都会有一个更好的反应。
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