公募REITs上市首日全红！涨幅最高14.72% 分红收益率最高预计达12％！
如市场所期待的一样，上市首日，首批9只公募REITs悉数迎来了开门红。
上市首日全线收红
6月21日，随着一声敲钟声响，中国首批基础设施公募REITs在沪深两市正式上市。其中，中航首钢生物质REIT、博时招商蛇口产业园REIT、平安广州交投广河高速公路REIT和红土创新盐田港仓储物流REIT 4只REITs产品在深交所挂牌交易。
交易首日，首批的9只公募REITs全线收红，总成交额达到18.6亿元，博时招商蛇口产业园REIT以14.72%领涨。
具体来看，首批上市的公募REITs覆盖京津冀、粤港澳大湾区、长江三角洲等重点区域，涵盖产业园区、收费公路、仓储物流等主流基础设施类型。
截至收盘，9只公募REITs首日成交额全部过亿，合计成交18.6亿元。其中，中金普洛斯仓储物流REIT以3.05亿元居于首位、博时招商蛇口产业园REIT和平安广州交投广河高速公路REIT分别以2.76亿元和2.39亿元位居成交额二三位。
从涨幅来看，博时招商蛇口产业园REIT以14.72%领涨；中航首钢生物质REIT次之，涨幅达9.95%。另外，华安张江光大园REIT、浙商证券沪杭甬告诉REIT、富国首创水务REIT三只基金涨幅均超过4%。
盘活企业存量资产
基础设施公募REITs试点是资本市场改革创新的一项重要举措。
盐田港集团副总裁彭洪波在上市仪式现场对全景网表示，红土创新盐田港仓储物流REIT的成功上市，对盐田港这样的重资产企业带来了非常好的机遇，未来重资产企业将可以和产业资本有机结合。
平安广州交投广河高速公路REIT是此次首批上市的公募REITs中募资规模最大的项目。平安基金公募REITs投资中心执行总经理王名伦认为，从底层资产的角度来看，REITs的重要意义主要体现在三个维度，一是对宏观经济，二是对企业的影响，三是对投资者。
如市场所期待的一样，上市首日，首批9只公募REITs悉数迎来了开门红。
上市首日全线收红
6月21日，随着一声敲钟声响，中国首批基础设施公募REITs在沪深两市正式上市。其中，中航首钢生物质REIT、博时招商蛇口产业园REIT、平安广州交投广河高速公路REIT和红土创新盐田港仓储物流REIT 4只REITs产品在深交所挂牌交易。
交易首日，首批的9只公募REITs全线收红，总成交额达到18.6亿元，博时招商蛇口产业园REIT以14.72%领涨。
具体来看，首批上市的公募REITs覆盖京津冀、粤港澳大湾区、长江三角洲等重点区域，涵盖产业园区、收费公路、仓储物流等主流基础设施类型。
截至收盘，9只公募REITs首日成交额全部过亿，合计成交18.6亿元。其中，中金普洛斯仓储物流REIT以3.05亿元居于首位、博时招商蛇口产业园REIT和平安广州交投广河高速公路REIT分别以2.76亿元和2.39亿元位居成交额二三位。
从涨幅来看，博时招商蛇口产业园REIT以14.72%领涨；中航首钢生物质REIT次之，涨幅达9.95%。另外，华安张江光大园REIT、浙商证券沪杭甬告诉REIT、富国首创水务REIT三只基金涨幅均超过4%。 盘活企业存量资产
基础设施公募REITs试点是资本市场改革创新的一项重要举措。
盐田港集团副总裁彭洪波在上市仪式现场对全景网表示，红土创新盐田港仓储物流REIT的成功上市，对盐田港这样的重资产企业带来了非常好的机遇，未来重资产企业将可以和产业资本有机结合。
平安广州交投广河高速公路REIT是此次首批上市的公募REITs中募资规模最大的项目。平安基金公募REITs投资中心执行总经理王名伦认为，从底层资产的角度来看，REITs的重要意义主要体现在三个维度，一是对宏观经济，二是对企业的影响，三是对投资者。
王名伦提到，目前地方政府和很多工商企业负债率普遍较高，均有降杠杆的需求。传统融资方式以债性融资为主，且多依靠主体信用，公募REITs是依托基础资产设立的真正的权益型融资工具，对未来降低宏观经济杠杆率，持续健康拉动基建投资具有重要意义。
王名伦认为，公募REITs实际上是把底层资产的项目公司股权进行出售。“这样企业就可以将获得的资金用于新增项目的投资，从而实现盘活存量，解决新增项目建设的资金来源问题，以此循环往复，形成健康良好的融资体系。”
从宏观经济的角度看，公募REITs对于未来粤港澳大湾区的基础设施建设以及互联互通都可以提供一个很好的解决方案；从企业的角度看，REITs产品是权益性产品，不增加企业的负债率，也能够优化企业的商业模式，比如可以帮助企业由重资产的发展模式转变为轻资产的运营模式，对企业来说也是一种比较好的融资工具。
“目前投资者的理财货架上，存在一定缺失。高风险高收益或低风险低收益的产品相对较多，不能充分满足投资者的投资需求。而公募REITs恰恰是分红相对稳定，风险整体可控的一个‘夹心饼干’，可以有效满足投资者不同的投资需求。”王名伦进一步补充道。
6月21日，广州市委常委、副市长陈志英在#深交所首批基础设施公募REITs 上市仪式上表示，#广州广河 (基金代码：180201)是全国9个#首批试点基础设施公募REITs 中募资规模最大的一个，必将为广州加快完善高速公路等道路交通网络建设、促进#粤港澳大湾区基础设施的互联互通注入新的强大动力。
6月21日，中国证监会公司债券监管部主任陈飞在深交所#首批基础设施公募REITs 上市仪式上表示：早在2007年，#证监会就积极会同相关部委着手启动REITs相关研究工作，积极探寻REITs的中国道路。从金融体系来看，坚定不移地推动中国公募REITs市场建设是拓宽基础设施领域权益融资渠道，有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资良性循环的最优解。
西南证券也认为，公募REITs将底层资产证券化，有利于稳定现金流和分红机制，激励长期的资金投资。
深交所党委副书记、监事长杨志华在上市仪式上也表示，这项创新举措顺利落地，公募REITs市场将迈入新的发展阶段，深交所将与市场各方一道，共同将基础设施公募REITs打造成为主流金融产品，更好地满足市场的投融资需求。
处于股债之间的另类投资品
根据百嘉基金的测算，预计9只公募REITs的分红收益率在4%至12%左右不等。以认购价格计算的预计收益进行测算，2021年平均分红收益率为6.29%，2022年平均为6.12%。
百嘉基金董事、拟任副总经理王群航表示，虽然测算并非是承诺收益，但也表明了公募REITs产品的投资收益特征。
他提到，就当前已经发行的项目来看，都具有这样的一系列特点：全部进入了正常运作阶段，总体上具有资产质量良好、现金流充足、盈利能力较为稳定、商业模式稳定、周期性较小、可扩募资产较为丰富等特征。“这对于增强投资者的信心很有益处。”
6月21日，国家发改委投资司副司长韩志峰在深交所#首批基础设施公募REITs 上市仪式上表示，发行基础设施公募REITs有利于推动储蓄向投资转化 ，促进资金脱虚向实，提高金融服务实体经济的质效，有利于为投资人开辟参与#基础设施股权投资的新渠道，提升居民财产性收入。
对于公募REITs的投资策略，王群航提出了“十六字方针”：全面撒网，重点持有，固收替代，权益思维。
王群航表示，公募REITs是处于股债之间的另类投资品。相对于股票市场的上市公司，REITs项目相对来说可能整体的稳定性更高，特别是基础设施的REITs项目，多数可以规划到公共服务领域，属于非周期性。“他们已经进入了一个成熟的稳定运作期，有一个稳定的现金流，这是它最重要的地方。”
但另一方面，REITs产品也同时具有债股的性质。“这又涉及到流动性问题的困扰，涉及到做市商机制的考量。”王群航说道，“市场是复杂的，需要综合的平衡。”
战略配资占比高
不同于以往的公募基金，公募REITs更多的是面向机构客户。公告显示，9只产品的战略配售数量占发售数的比例从55.4%至79%不等。从最终结果来看，战略投资者除了风险偏好较低的险资，还有券商、银行、实业、信托、公募基金专户等。
王名伦提到，首批公募REITs留给公众投资者的配售额度确实不多，但他也坦言，“公募reits是创新产品，发行前期确实不知道市场反应会是怎样，所以在期初的时候，战略投资人对推动首批试点起到了非常重要的作用。”
他认为，未来随着市场试点经验的总结和市场成熟度的提高，公众投资者的配售额度相信也会相应提高。
另一个角度看，德邦证券研报指出，战略配资占比高，叠加锁定期的限制，使得二级市场的供给有限，也恰恰彰显了战略投资者的乐观预期。
6月21日，首钢集团有限公司总经理赵民革在深交所#首批基础设施公募REITs 上市仪式上表示，首钢绿能创造了公募基金公众认购倍数的最高纪录，这既是REITs的魅力，也展现了国企价值。首钢绿能的成功上市，也标志着#首钢转型发展搭上了公募REITs的头班车。
关注三大风险
虽然从海外的成熟市场经验看，REITs具有资产属性强、分红比例高、收益稳定等特点，但作为国内的创新金融产品，也需要防范波动风险。
由于风险收益特征不同于股票、债券、基金等金融产品，基础设施公募REITs也设置了上市首日30%和非上市首日10%的涨跌幅比例限制。
王名伦提到，他们主要关注三大风险，一是基础设施项目实际的运营风险，主要是基建项目收入的稳定性，这里有很多的影响因素，比如所在区域经济发展水平、人口流入情况、行业新技术发展情况、政策规划等。
二是关注基金管理人本身运营项目的管理能力。“国内公募基金普遍以债券和股票为主，普遍缺乏实体经济项目的管理经验，发行公募REITs之后，管理人需要具体参与经营一个基础设施的项目，对基金管理人的投资、运营能力也提出了新的挑战。”
三是金融产品层面的风险。王名伦提示，投资人需要重点关注公募REITs的流动性风险，以及极端情况出现后，交易价格出现折价的风险。“投资人认购的产品是一个封闭式基金，只能通过二级市场变现。如果二级市场流动性不足，或者交易价格呈现折价，那就存在不能及时变现或者出现亏损的风险。”
另外，对于高速公路等特许经营权类公募REITs，投资者还需关注其特有的特点，“这类基金的净值会随着特许经营权剩余期限的缩短而不断递减、基金分红中包含对投资者初始投资资金的返还及投资收益。”王名伦补充道。
西南证券认为，我国的REITs市场建设仍处于起步阶段，首批试点项目上市后走势较难预测，不排除短期发生波动的可能性，投资人应理性对待价格的波动，关注长期的投资价值。
另一方面，德邦证券认为，考虑到我国基建项目丰富，在盘活存量与支持新基建的背景下，预计我国REITs将有巨大的发展空间。参考首批的发行情况，假如每年发行800到1200亿元，我国REITs有望在未来十年破万亿。
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