前海开源郭磊:公募REITs利好重资产行业 试点项目必是优中选优
编者按：近日，中国证监会和国家发改委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》，标志着我国公募REITs试点正式破冰。就其对基金行业的影响，REITs发展空间，新浪财经采访了前海开源基金产品开发部副总监郭磊。
他表示，公募REITs的推出可以帮助解决中国基础设施领域投融资体制诸多结构性问题。基础设施公募REITs可以以市场化的方式吸引社会资本参与基建项目，借助资本市场的定价机制，推进基础设施建设高质量发展，并且可以盘活存量基础设施，减轻政府债务负担。从资本市场看，REITs的诞生对于重资产行业具有一定的利好，也将促进重资产行业资产负债表的改善。
他指出，此次公募REITs试点的发布，只是国内公募REITs发展的起点，与成熟市场的产品架构和安排依然存在一定的差异，未来能否激活该市场，让公募REITs有足够的活力吸引各相关方主体参与，还需要进行一定的探索。目前推出的公募REITs试点方案，在结构等安排设计上，是在现有上位法体系下最为可行，且具有实操性的方案；但依然存在层级过多，参与主体权责划分复杂，以及REITs本身特征与公募基金特征衔接的各种问题。
郭磊，中央财经大学金融学硕士，13年公募基金从业经历。先后任职于中国证券业协会、借调证监会基金部、南方基金等。2016年6月加盟前海开源基金，现任产品开发部副总监，深度参与研究公募reits等创新产品。
他还进一步表示，公募REITs试点面临较多的挑战，对于公募基金公司挑战较大的是对于底层基础设施项目的筛选和对底层资产的运营管理，目前试点对于项目有较为严格的要求，此次试点项目也必将是优中选优。优先需要省级发改委出具专项意见，再由国家发改委将符合条件的项目推荐至证监会。
编者按：近日，中国证监会和国家发改委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》，标志着我国公募REITs试点正式破冰。就其对基金行业的影响，REITs发展空间，新浪财经采访了前海开源基金产品开发部副总监郭磊。
他表示，公募REITs的推出可以帮助解决中国基础设施领域投融资体制诸多结构性问题。基础设施公募REITs可以以市场化的方式吸引社会资本参与基建项目，借助资本市场的定价机制，推进基础设施建设高质量发展，并且可以盘活存量基础设施，减轻政府债务负担。从资本市场看，REITs的诞生对于重资产行业具有一定的利好，也将促进重资产行业资产负债表的改善。
他指出，此次公募REITs试点的发布，只是国内公募REITs发展的起点，与成熟市场的产品架构和安排依然存在一定的差异，未来能否激活该市场，让公募REITs有足够的活力吸引各相关方主体参与，还需要进行一定的探索。目前推出的公募REITs试点方案，在结构等安排设计上，是在现有上位法体系下最为可行，且具有实操性的方案；但依然存在层级过多，参与主体权责划分复杂，以及REITs本身特征与公募基金特征衔接的各种问题。
郭磊，中央财经大学金融学硕士，13年公募基金从业经历。先后任职于中国证券业协会、借调证监会基金部、南方基金等。2016年6月加盟前海开源基金，现任产品开发部副总监，深度参与研究公募reits等创新产品。
他还进一步表示，公募REITs试点面临较多的挑战，对于公募基金公司挑战较大的是对于底层基础设施项目的筛选和对底层资产的运营管理，目前试点对于项目有较为严格的要求，此次试点项目也必将是优中选优。优先需要省级发改委出具专项意见，再由国家发改委将符合条件的项目推荐至证监会。
同时他指出，对于公募基金公司而言也是机遇，公募REITs的试点也是不断促进金融行业和地产行业融合的过程，只有在这种实际尝试下才能更加促进彼此领域的进步，一方面金融行业开始了解底层资产的运作逻辑，并且培养自身的底层资产的运营管理人才；另一方面 ，地产行业的公司也更加全面了解金融行业资产包装、资本运作的思路。站在长远的角度，致力于长期发展REITs业务的公募基金公司后续需要解决的主要问题主要是着眼培养自身的底层资产运营管理团队。
采访实录如下：
新浪基金：《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)公开征求意见》，基于什么考虑？
郭磊：近期，新冠肺炎疫情等事件给经济社会带来了一定的冲击，经济下行压力加大。国家经济需要基建投资来恢复经济的增长，在这个过程中，基础设施建设被寄予厚望，包括最新提出的“新基建”的概念，都体现出需要通过基建投资加快经济建设。
但是，我国本身基建投资自2018年就已经开始增速有所放缓，主要原因之一是基建融资受限。我国基建投资的主要资金来源是自筹资金。而近年来自筹资金的增速呈快速下滑趋势，一方面自筹资金多是非标融资，在资管新规之后，非标融资的发展受到限制。另一方面，近年来随着地方政府债务规模的扩大，债务比例较高，受到一定的管控。与此同时，基建投资对维持经济增速却又至关重要，尤其是在当前经济环境压力之下。
而公募REITs的推出可以帮助解决中国基础设施领域投融资体制诸多结构性问题。基础设施公募REITs可以以市场化的方式吸引社会资本参与基建项目，借助资本市场的定价机制，推进基础设施建设高质量发展，并且可以盘活存量基础设施，减轻政府债务负担。
正是在这样的背景下，监管部门发布了《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》征求意见稿。并且明确了项目试点的范围，优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。鼓励将回收资金用于新的基础设施和公用事业建设，体现了希望通过公募REITs的发行促进基础设施建设的政策意图。
新浪基金：《指引》共四十五条五方面内容，对此您怎么看？哪些需要补充？
郭磊：《指引》中规定的内容较为详细，对于REITs的方方面面均有涉及，也说明了监管此次推出公募REITs的用心。公募REITs有别于普通公募基金，属于资产上市，并且上市之后，底层基础设施的运营管理也至关重要。
《指引》中对于公募REITs，要求100%通过资产支持证券和项目公司等特殊目的载体穿透取得基础设施项目完全所有权或特许经营权是从审慎的角度考虑，体现了基础设施公募REITs权益型属性， 且需要基金管理人对底层基础资产实现完全控制的特点。对于《指引》中提到的各参与主体的具体职责，尤其是对于公募基金履行运营管理基础设施的相关规定较为具体，这些都在强调基金管理人的受托责任需要得到切实的履行。
当然里面仍有些内容需要进一步的说明，比如说对于公募基金公司人员建设中运营管理经验和投资管理经验的认定标准；公募基金管理人、财务顾问、计划管理人尽职调查的范围界定，责任的划分；以及关于REITs上市运作后，进行扩募，注入资产的细节等内容进行一定的补充。
新浪基金：与外国REITs市场发展相比，我国REITs有多少差距？有哪些异同？
郭磊：公募REITs试点之前，国内的REITs市场以类REITs为主，截至2020年3月底，市场已发行类 REITs 产品共计72只(含银行间、报价系统产品)，发行总规模1379.21亿元。类REITs产品与国外的REITs相比，确有较多的不同之处：
首先，国内类REITs目前属于私募发行的性质，参与者以机构为主，国外成熟公募REITs市场主要通过公开市场发行，投资者结构比较丰富，包括机构和个人投资者。
第二，美国市场采用公司制的模式，且主要是通过股份方式在资本市场公开上市融资和交易。亚洲较为流行的则是契约型REITs。在这种模式下，REITs持有人持有的是信托凭证或基金份额，国内类REITs以专项资产管理计划为载体，属于契约型与美国公司制的模式具有显著的差异。
第三，国内类REITs会有分层的安排，并且市场上以优先级为主，具有相对确定的收益率，具有较强的固收属性，较多项目相对原始权益人来说，并未出表。而国外REITs市场，以权益型公募REITs居多。
另外，国内类REITs在税收安排上以及杠杆要求上与国外主流REITs同样存在较多差异。例如美国REITs，如果将REITs公司应税收益的90%以上分配给投资者则可以免征公司层面的所得税，而国内目前并未有此项安排。
此外，国内在2015年7月，成立了一只鹏华前海万科REITs，但该产品具有一定的特殊性，较难成为一种标准化的产品。
新浪基金：目前公募REITs试点面临哪些挑战？需要解决的问题在哪？
郭磊：目前公募REITs试点面临较多的挑战，《指引》中要求基金公司需要设立独立的基建设施基金投资管理部门，需要配备3名及5年以上运营经验或者投资管理经验的人员。对于公募基金行业而言，较少基金公司有基础设施运营或者投资管理人才储备，此次要求公募基金公司在组建自身团队的情况下才能参与该项业务，挑战较大。
对于公募基金公司挑战较大的是对于底层基础设施项目的筛选和对底层资产的运营管理，目前试点对于项目有较为严格的要求，此次试点项目也必将是优中选优。优先需要省级发改委出具专项意见，再由国家发改委将符合条件的项目推荐至证监会。
另外，对于不同的资产运营管理差异较大，管理难度高，即使在委托第三方参与管理的情况下，也存在一些难以完全掌控的局面，实际中由于原始权益人关联方或者旗下公司负责对基础设施运营管理，管理人聘请这些主体作为第三方机构也更为实际，那么对于管理人而言，对其委托的第三方有多大的掌控力，如何在与第三方管理机构的运营服务协议中约定好各方的权利、义务和责任， 显得至关重要。
针对这些难度和挑战，对于公募基金公司而言也是机遇，公募REITs的试点也是不断促进金融行业和地产行业融合的过程，只有在这种实际尝试下才能更加促进彼此领域的进步，一方面金融行业开始了解底层资产的运作逻辑，并且培养自身的底层资产的运营管理人才；另一方面 ，地产行业的公司也更加全面了解金融行业资产包装、资本运作的思路。
站在长远的角度，致力于长期发展REITs业务的公募基金公司后续需要解决的主要问题主要是着眼培养自身的底层资产运营管理团队。
新浪基金：有机构预测中国公募RETIs市场规模可达6万亿人民币，市场空间有多大？
郭磊：目前预测的6万亿市场，是参照美国市场公募REITs规模占GDP规模的比例换算得来的，具有的一定的参考意义，这也从侧面印证了公募REITs市场的巨大。但国内公募REITs市场能够走多远，还需要结合国内的实际情况来看。
此次公募REITs试点的发布，只是国内公募REITs发展的起点，与成熟市场的产品架构和安排依然存在一定的差异，未来能否激活该市场，让公募REITs有足够的活力吸引各相关方主体参与，还需要进行一定的探索。目前推出的公募REITs试点方案，在结构等安排设计上，是在现有上位法体系下最为可行，且具有实操性的方案；但依然存在层级过多，参与主体权责划分复杂，以及REITs本身特征与公募基金特征衔接的各种问题。
未来公募REITs的发展在试点成功之后，首先需要继续推动底层资产类别多样化的发展，促进不同类型的资产参与到公募REITs市场中。另外，依然需要推动REITs作为股债外的第三类证券进行立法，简化现有结构安排，通过市场化机制，提升资管和运营能力，让更多的投资者加速入场并将二级市场交易活跃性提升一个台阶。
目前来看，国内公募REITs市场的发展，仍较长的路要走。
新浪基金：公募REITs正式开闸，对A股市场有哪些影响？
郭磊：试点项目要求中，提到优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。此外，鼓励信息网络等新型基础设施以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。那么聚焦的行业包括不动产领域、交运、环保、公用事业以及新基建等。
涉足工业不动产(物流仓储、产业园区)等方面的企业可以借助REITs更好的盘活资产。另外，随着国内电商市场蓬勃发展，催生了较大的现代化物流不动产服务需求，以物流仓储为底层资产的类REITs将是国内资产证券化的一个重要方向。还有高速公路行业长期以来投资大，建设期长，REITs有望盘活国有资产，提升运营效率，激发企业发展活力。环保行业同样存在资金渠道问题，REITs对这个问题的解决有重要意义。对于通信行业，此次大家都提到的IDC将是其中重要的试点项目，其现金流稳定，且需要大量资金进行建设和并购，REITs模式有助于提升融资能力，改善资产流动性，从而有助于IDC企业持续扩大机柜规模。
总而言之，REITs的诞生对于重资产行业具有一定的利好，也将促进重资产行业资产负债表的改善。
新浪基金：针对公募REITs贵公司有哪些准备和布局？有发行相关产品意向吗？
郭磊：前海开源在公募REITs方面布局较早，自2014年，资产证券化业务兴起后，公司的子公司——前海开源资管就形成了以资产证券化业务为核心，非标准化业务为辅的业务布局，组建了一支独立的不动产业务团队，团队主要由具有财务、法律等专业复合背景的人才所组成，并形成了完整的不动产资产管理体系。目前子公司资产证券化主要聚焦基础设施、租赁住房、购物中心等不动产REITs业务，核心团队曾创造国内不动产证券化市场多项第一，目前也是国内唯一管理“已发行储架式类REITs”的计划管理人，对于储架式类REITs的分期发行及管理具有率先的实践以及良好的运营经验。
目前公募REITs模式采用“公募基金+ABS”的模式，类REITs的相关业务经验可以很好的运用到公募REITs开发上来，并且在业务的前期储备过程中，前海开源母子公司进行了联动，协同有经验的员工进行了研究和储备。
此前，前海开源在多资产多品种多策略的大类资产配置能力较为显著，也得到了市场的认可，自成立以来在权益、债券、黄金等大类资产领域多次精准预判和前瞻布局。目前来看，REITs也是大类资产配置中的一种重要资产，所以关于REITs业务，前海开源着手较早，并进行了前瞻性的投入布局，正在筹备开发相关产品。也希望和业界同仁一起共同铸建有活力的公募REITs市场，将类REITs业务的成功实操经验运用到这个市场中，为这个万亿级市场贡献力量。
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