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新形势下房地产信托业务模式的选择

四川信托 佚名

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  随着市场限制措施增加,房企通过销售快速回笼资金的难度也不断加大;房企自身的债务将集中到期,资金链安全方面面临较大压力;银行贷款、发债融资、私募基金房地产企业传统融资渠道逐渐关闭,房地产融资成本攀升。面对业务风口,信托公司除了对客户进行详细分类,梳理业务结构,加强风控之外,也必将对传统的业务模式进行创新。
  一、房地产信托传统模式
  (一)开发贷型信托模式这是最为基础,也是最简单的形式,在满足“四三二”的基础上,由信托公司向开发商发放信托贷款,开发商提供资产抵押、股权质押、第三方担保等,并按约定向信托公司支付利息、归还本金,信托公司再向投资者分配信托收益和本金。
  实际上,相较于银行贷款而言,信托贷款受规模、资金成本、期限、退出形式、资金用途、托管、风险资本计提等方面的限制,并无突出优势。但目前能够通过银行获得贷款的房地产企业较少,并且限制较多、要求较高,而房地产的高抵押和质押等优势又使得很多银行趋之若鹜,因此信托贷款应运而生。不过,鉴于目前很多贷款项目“包装”过多,在政策的约束下,未来这种模式的空间将会越来越校
  (二)股权+债权型信托模式此种模式也是目前市场上主流的地产类信托模式。但其并未摆脱债权的束缚,本质上还是一笔贷款。故而市场上也称此类融资模式为“明股实债”。此种模式主要分两种方式:
  一是信托公司以信托资金的形式直接入股开发商、受让股权、参与增资扩股等,成为其股东,在期限等条件满足时,按约定由开发商或其它第三方根据约定价款收购信托的持股部分;
  二是信托公司仅用信托资金中很少的一部分入股开发商,然后将剩余的信托资金按照股东借款的形式进入开发商,同时这部分资金的偿还顺序排在银行贷款或其它债务之后。这两种形式的信托资金均可作为资本金。此类模式的诞生其实是为了向不满足“四三二”条件的房企发放贷款,其未来受到监管政策严制约的可能性非常大。
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