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信托参与长租公寓市场机会解析 2018并购重组趋势分析

中国资本联盟mp 佚名

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  信托公司参与长租公寓市锄会分析
  林寅
  在“房子是用来住而不是用来炒”的定位下,住房租赁市场发展迎来诸多政策利好。十九大报告提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”;九部委联合印发“支持租购同权”新政;央行提出“建立健全住房租赁金融支持体系”等。长租公寓是租房市场发展的重要领域,未来发展空间广阔,是信托公司参与的新业务领域。
  一 长租公寓的运营模式
  长租公寓的运营模式主要包括“包租运营”、“购置运营”和“整体开发”三种模式。
  (一)包租运营模式
  “包租运营”模式是指长租公寓的运营商从持有存量住房的个人或者持有存量住宅或者商业物业的企业手中以5-10年的较长时间段拿到房源,进行品牌化的装修与标准化的配置,并增加相应的物业、社交、餐饮等服务,再向市场出租,通过租金的差价获取收益。相对来说,包租运营模式是一种轻资产模式。
  包租运营模式是房屋中介商、消费级运营商及互联网企业的主流模式,收入主要依托规模体量,整体租金回报平均在4%-6%左右,但优势在于资金占用低、空置率低和周转率高,项目现金流较为稳健;痛点在于房源的获取困难,包租成本呈上升趋势。
  (二)购置运营模式
  “购置运营”模式是指长租公寓的运营商在市中心或其他重要地段购置整层或整栋住宅、商住物业,通过进行整体装修改造与品牌化,并增加相应的物业、社交、餐饮等服务,再向市场出租的模式。由于对底层资产进行了投资,既可以通过租金的差价获取收益,又能够享受物业增值。
  购置运营模式是房地产投资基金、酒店服务商、高端公寓服务商的主流模式,是一种重资产模式。该模式主要痛点在于对长周期资金的需求,以及前期购置资产对资金的投入与占用较高而入住率可能较低。
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